不動産の売却とひとことで言っても、「空き家になっている」「相続した」「急な転勤」「離婚で売りたい」など、置かれている状況によって気をつけるべきポイントが大きく変わります。
それぞれの事情に合わせて進めないと、思わぬトラブルにつながったり、売却のタイミングを逃してしまうケースも少なくありません。
こんな状況でお困りではありませんか？
ここでは、よくご相談いただく 「状況別の注意点」をまとめました。ご自身のケースに近いものを参考にしながら、安心して進められるようにポイントを押さえておきましょう。
空き家が抱える「見えないリスク」とは
修繕・管理が年々重くなる
売却チャンスを逃してしまう
行政指導！？《空き家対策特別措置法》
相続の仕方で発生するリスク
名義変更をしないとはじまらない
空家の場合に気をつけたいこと
転勤・住み替えで売るか残すか悩んでいる
離婚で家をどうするか決められない
実家が遠方・空き家を持て余している
長いあいだ使われていない家をそのままにしておくと、建物の老朽化・雑草の繁殖・近隣への迷惑・固定資産税の負担など、さまざまな問題が少しずつ大きくなっていきます。
特に、遠方に住んでいる場合や、誰が管理するか明確でない場合には、気付かないうちに建物の傷みが進み、結果として売却のタイミングを逃してしまうケースも少なくありません。
空き家は放置してしまうと「負担」になりがちですが、早めに現状を把握しておくことで、売却・活用・解体など、最適な選択肢を判断しやすくなります。
管理の負担が年々大きくなる
空き家は人が住まなくなると、通常よりも早いペースで老朽化が進んでしまいます。
- 換気がされないことで湿気がこもり、カビや腐食が進む
- 雑草や庭木の放置で、近隣から苦情が入ることがある
- 台風や豪雨で破損した際、気づくのが遅れ大きな修繕費がかかる
「そのうち片付けよう」と思っていても、気付いた頃には修繕費が高額になる場合もあります。まずは現状の確認だけでも早めに行うことが大切です。
維持費の負担が続く
空き家にしていても、毎年の固定資産税・都市計画税・火災保険・庭の手入れ費用 などの負担は続きます。
- 使っていないのに税金だけ払い続けている
- 固定資産税が上がってしまった
- 管理に通う時間がない
特に、倒壊の危険があると市区町村から「特定空家※」に指定され、固定資産税が最大６倍になる可能性もあります。
売却のタイミングを逃しやすい
空き家は放置されるほど状態が悪化し売却できるタイミングを逃す傾向があります。
- 建物の劣化が進み、解体が必要になる
- 室内の荷物がそのままで、内覧しにくい
- “管理されていない物件” と判断され、印象が悪くなる
適切な時期に売却することで、解体費用や修繕費などの 余計な負担を避けることができます。
空き家対策特別措置法
空き家を長いあいだ放置してしまうと、「空き家対策特別措置法」 によって、行政から指導や勧告を受けることがあります。
この法律は、「倒壊の恐れがある空き家」や「周囲に危険や迷惑を及ぼす空き家」を減らすためにつくられたものです。
市区町村が空き家を調査し、特定空家に指定されると、固定資産税の軽減が受けられなくなり、最悪、行政代執行（強制的な取り壊し）になる場合もあります。
もちろん、行政代執行の費用は 所有者へ請求されるため、空き家を放置してしまったため、「気づいたら大きな負担が」というケースにもなりかねません。
空き家はいくつかの選択肢から行動を選べます
空き家や実家の管理に不安を感じている方の多くは、
- 何から手を付ければいいのかわからない
- 売るべき？残すべき？
という迷いを抱えています。しかし、空き家問題には必ずしも「売却一択」ではなく、実は以下の 3つの選択肢があります。
資産として活用
駐車場・賃貸・事業用など、家や土地を収益につながる形で活用できる場合もあります。
空き家管理をする
心の整理がつかない時や売り時を見極めるために「管理だけする」という方法も。遠方の方が特に選ばれています。
移住・二拠点生活
実家を「戻る場所」「住まいの選択肢」にするケースもあります。
空き家は放置するほどリスクも費用も大きくなりますが、 「今どうすべきか」 は家の状態や状況によって大きく変わります。
イシトチ不動産では、
- 売るか決めていない
- 何から始めればいいかわからない
という段階のご相談も歓迎しています。
まずは現状の確認だけでも構いません。あなたの状況に合った選択肢を、わかりやすくご説明します。お気軽にご相談下さい。
相続した家をどうするべきか迷っている
相続によって不動産を受け継いだ場合、名義変更・相続人同士の合意・税金の確認など、売却までに整えておくべきことが多くあります。
特に、相続人が複数いる場合は、「誰が所有者になるのか」「売却代金をどう分けるのか」といった話し合いが必要になるため、早い段階で状況を整理しておくことが大切です。
また、戸建ての場合、相続したまま長期間放置すると、固定資産税の負担が増えたり、建物の老朽化が進んだりして、結果的に売りづらくなるケースも少なくありません。
相続の仕方によっては…
もし、相続財産を複数人で受け継ぐ場合、不動産は 原則として相続人全員の共有名義 になります。そのため、売却を進めるには相続人全員の同意が必要です。
- ひとりでも反対すると売却できない
- 話し合いが長引くと固定資産税などの負担が続く
- 将来、相続人が増えるとさらに合意が難しくなる
上記のようなトラブルを避けるためには、早めに相続人同士で話し合い、特に不動産は単独で相続することをおすすめします。
売却するには名義変更（相続登記）が必要
相続した不動産を売却するには、相続登記（名義変更） が必要です。相続登記が済んでいないと、「誰が売主になるのか」「必要書類を誰が準備するのか」が曖昧になり、売却手続きが進みません。
また、名義変更（相続登記）は、2024年4月から「義務化」になり、放置すると過料（罰金）の可能性があります。また、相続登記（名義変更） をするためには戸籍収集や遺産分割協議書の作成が必要になるため、相続人間で、はやめに話し合いをしなくてはいけません。
空き家の場合は管理の負担が増える
相続した家が空き家になっていると、老朽化や雑草、近隣への迷惑など、管理の手間が増えていきます。
- 放置すると資産価値が下がる
- 修繕費や管理費がかさむ
- 売却できるタイミングを逃す可能性
早めに現状を確認し、「売却」「活用」「解体」など、どの方向で進めるかを決めることが大切です。
相続には4つの選択肢があります。
相続した不動産をどう扱うべきかは、家族構成・資産状況・相続人の希望などによって最適解が大きく変わります。
一般的には、次の 4つの方法 のいずれか、または組み合わせで整理します。
現物分割
不動産そのものを相続人のうち誰かが受け継ぐ方法。
代償分割
不動産を一人が相続し、他の相続人へ現金などで“代償金”を支払って調整する方法。
換価分割
不動産を売却し、売却代金を相続人で分ける方法。
共有
相続人全員で共有名義にする方法（ただし将来のトラブルや売却困難の原因になりやすく注意が必要）。
どの方法にもメリット・デメリットがあり、 「家族にとって何が一番負担が少なく、後悔のない選び方か」を冷静に見極めることが大切です。
相続登記、遺産分割、売却の可否、共有のリスク、空き家の管理…。
ひとつでも不安がある場合は、早めの相談が負担を最小限にできます。イシトチ不動産では、専門家とも連携し、「あなたのご家族にとって最適な選択肢」を分かりやすく整理するお手伝いを行っています。
まずは状況をお聞かせください。どの段階でも、どんな小さな不安でも歓迎です。
解体費用の相場（目安）
一般的な木造2階建て住宅の場合、120万〜150万円前後 が目安とされています。
木造
単価：約4～5万円/坪
例）30坪：約120～150万円／50坪：約200～250万円
鉄骨造
単価：約6～7万円/坪
例）30坪：約180～210万円／50坪：約300～350万円
RC造
単価：約7～8万円/坪
例）30坪：約210～240万円／50坪：約350～400万円
ただし、解体費用は以下によって大きく変動します。
- 建物の大きさ・構造
- アスベストの有無
- 残置物（家具や荷物）が多いかどうか
- 前面道路が狭い・重機が入れないなど立地条件
- 解体後に整地が必要かどうか
特に、荷物が大量に残っている空き家では、解体前の残置物処分だけで10〜50万円以上かかることも珍しくありません。
解体をしたほうが良いケースとは？
以下に当てはまる場合は、解体することで売却の選択肢が広がる可能性があります。
- 老朽化が激しく、内覧が難しい
- シロアリ被害・雨漏りなどで建物の価値が低い
- 建物を壊して土地として活用したい買主が多いエリア
- 建築条件や用途地域の関係で“土地売り”が有利
ただし、解体＝価値が上がるわけではないため、判断には専門家との相談が欠かせません。
実は「解体しなくても売れる」ケースも多い？
特に次のような場合は、建物を残したまま売る方がメリットがあります。
- リフォーム前提で探している若い夫婦が多いエリア
- 買取業者が建物ごと買ってリノベーションするケース
- 解体費用を買主が負担してくれることがある
- 取り壊す前の状態のほうが建物の使用目的をイメージしやすい
解体せずに売却して 売却益から解体費用を捻出するという流れも十分可能です。
その他の売却理由で悩んでいる方へ
「売り先行」「買い先行」で失敗しないために
もう一つの選択肢「同時進行」
▶ 離婚で家をどうするか決められない方へ
離婚時の不動産は「名義・ローン・時期」
離婚前に売る？離婚後に売る？
転勤・住み替えで売るか残すか悩んでいる
住み替えを進める際には、「今の家をどのタイミングで売るか」「次の住まいをいつ購入するか」この2つの流れをしっかり考える必要があります。
その判断の基準になるのが無理のない資金計画です、今のお住まいがいくらで売れそうか、新しい住まいにどれくらいの費用が必要なのか、ローンの残債はどのくらいか、これらを整理することで、「先に売るべきか」「先に買うべきか」どちらが適しているかが見えてきます。
「売り先行」、「買い先行」、そして「同時進行」の3つのパターンのメリットとデメリット
売り先行
「売り先行」とは、今のお住まいを先に売却し、その後で新居を購入する進め方のことです。住宅ローンの残債や、新居の購入予算を明確にできるため、住み替えで最もリスクが少なく、計画的に進めやすい方法です。
メリット
資金計画を立てやすい
時間をかけて物件を売却できる
デメリット
新居を探す時間が少ない
仮住まいが必要になることがある
住んでいる状態で内覧対応しなくてはならない
買い先行
「買い先行」とは、新しい住まいを先に購入し、その後に今の家を売却する進め方です。新居をゆっくり探せるため、「タイミングに追われず納得できる住まいを選びたい」という方に向いています。
メリット
ゆっくり新居選びができる
仮住まいが必要なく引越しが1度で済む
住んでいる家の内覧を空き家の状態にしてできる
デメリット
二重ローンになってしまうリスクがある
住んでいた家が売れるまで維持費がかかる（十分な資金が必要）
売却代金が不明確な状態での新居購入になる
予算をこえる可能性がある
売却が思うようにいかない場合もある
同時進行
「同時進行」とは、今の家の売却活動と、新しい家探しを並行して進める方法です。売却 → 新居購入 → 引越しの流れをまとめて調整するため、二重ローンや仮住まいを避けたい方にとって理想的な進め方とも言えます。
メリット
二重ローンを避けられる
仮住まいを借りなくて良い
デメリット
理想的だが実現が困難
焦って悪い条件で契約してしまうリスクがある
離婚で家をどうするか決められない
離婚に伴う不動産の売却は、「名義」・「ローン」・「タイミング」 が複雑に絡み合うため、感情面だけでなく手続き上の負担も大きくなりがちです。
特に、「持ち分がどちらにあるのか」「ローンの名義人は誰か」「今後の住まい方をどうするか」これらを整理することで、スムーズな進め方が見えてきます。
離婚前に売却
離婚前の売却は「これからの生活をどうするか」という話し合いが必要ですが、早い段階で整理しておくことで、のちのトラブルを避けられるケースも多いです。
メリット
売却代金の分配方法を話し合いながら決められる
ローン残債の清算がしやすい
名義変更や手続きが複雑になりにくい
デメリット
協議中のため感情面の負担が大きい
住み続ける・売るの判断に時間がかかる場合がある
離婚後に売却
離婚後は関係性が変わるため、事前に「連絡方法」「決定の進め方」を明確にしておくこと が重要です。
メリット
お互いが落ち着いた状態で対応できる
売却後の分配方法などを個別に考えられる
別々に暮らしているため内覧対応がしやすい場合がある
デメリット
連絡が取りづらくなり、話し合いが進みにくいことがある
片方だけが住み続けている場合、売却協力が得られないケースも
不動産に関して何でもご相談下さい。
イシトチ不動産は金沢市、野々市市エリアを中心に不動産売却を得意とする地域密着の不動産会社です。
15年以上の経験と1,000件以上の相談実績をもつ代表が、初回相談からお引渡しまで一貫して対応します。
不動産業はクレーム産業と言われています。
「売主の利益より不動産会社の利益が優先」「お客様から情報が見えない」「囲い込み」「報酬をもらったら連絡が取れない」など、ネガティブな噂はたくさんあります。
しかし、そんな声があるからこそ、私たちは「信頼される不動産会社とは何か」を真正面から考え、「お客様との約束10カ条」を肝に命じて、お手本になるような不動産会社を目指しています。
「どこに相談すればいいかわからない」という方も、まずはお気軽にご相談ください。
