自宅がいくらになるんだろうと不安になってませんか？
不動産価格の算出方法には3種類あります。
価格算出方法によって不動産価格は大きく変わるので、不動産の売却を考える場合は3種類の算出方法の特徴を事前に知る必要があります。
本記事では3種類の価格算出方法を知ることができます。また、どんな方法で価格を算出するかを知るだけでも不安が少なくなりますので、ぜひ参考にしてみて下さい。
なお、代表の私は15年以上不動産業に携わっていて1000件以上の相談実績があります。それらの経験をもとに説明します。
査定価格はこういう風に算出する
皆さん、こんにちは^^
株式会社イシトチ不動産、代表の小川です。
不動産の売却をする際には、一般的に不動産会社へ査定依頼をします。その際に不動産会社が行う査定方式は3つあり、単独もしくは複数利用することで高精度な査定額を提示することができます。
この記事では不動産会社が実施する査定方法について解説します。
- 原価法
- 収益還元法
- 取引事例比較法
- 番外編：AI査定
原価法
現在建っている建物を取り壊し、同じボリュームの建物を建てた場合の費用を査定額として算出する方法です。
査定額は次の計算式で計算することができます。
再調達価格×延床面積×残耐用年数÷耐用年数
1つ1つの項目について解説します。
再調達価格×延床面積
不動産会社や地域によって様々ですが、再調達価格は次のように構造によって異なります。
・木造及び軽量鉄骨造：約20万円/㎡
・重量鉄骨造：約22万円/㎡
・RC及びSRC：約25万円/㎡
構造と床面積は法務局に備え付けられている全部事項証明書で確認することができます。
残耐用年数と耐用年数
耐用年数とは国税庁が各構造物ごとに定められている年数となっており、残耐用年数は耐用年数到達までの残り年数となります。
耐用年数は次の通りです。
- 木造：22年
- 軽量鉄骨：27年
- 重量鉄骨：34年
- RC及びSRC：47年
例えば延床面積100㎡、築年数が20年の木造住宅であれば、残耐用年数は2年となります。
つまり、原価法で査定額を算出した場合は20×100×2÷22となり、約182万円が査定額となります。
収益還元法
収益還元法は主に投資用不動産の査定に利用されることが多い方法です。
1年間の収益に還元利回りを割り戻すことで不動産価格を算出する事ができ、不動産そのもの価値ではなくどれだけの収益性があるのかという視点で算出する方法となります。
計算式は次のようになります。
1年間の利益÷還元利回り
例えば1年間の収益が100万円、利回り5%の物件だとすると2,000万円が査定額になります。
取引事例比較法
実際の取引価格を参照し、算出する方法です。
この方法は最も販売価格に近くなると言われており、不動産売却を検討する上で高い頻度で使用される方法です。
査定方法は、次のような流れになります。
①対象不動産の付近にある成約事例を2～3件ピックアップする
②ピックアップした物件の路線価を調査し、1㎡あたりの平均価格を算出する
③対象不動産の面積に②を掛け合わせ、前面道路の状態や方位などを補正し算出する
他の2つとは異なり計算式があるわけではないため、不動産会社の感覚になる部分が多いです。そのため、不動産会社によって査定額の差が出る比較法だと言われています。
番外編：AI査定
最近では、コンピューターに機械学習をさせることによって短時間で不動産価格を算出するAI査定も発達してきました。
イシトチ不動産でも新しい技術を積極的に利用するためにAI査定での情報を活用しています。
お客様も弊社のホームページの中で無料で利用できます。昔にくらべ精度も高くなりましたのでぜひ利用してみて下さい。
個人情報不要で匿名でも概算価格をすぐチェックできます。もちろん電話営業の心配をする必要もありません。
まとめ
不動産会社の査定方法を知っておくことで査定額の妥当性を知る事ができ、不動産会社を選択する際の判断材料になります。
将来不動産を売却する予定がある方は、ぜひご参考ください。また、イシトチ不動産のAI査定もご利用下さい。
