思ったより手取金額が少ないなぁ
不動産売却にかかる経費や税金の一覧
「不動産売却でどんな費用が発生するのかわからない」「税金や諸費用を計算せずに売却してしまうと損をするのでは？」と不安に感じている方も多いのではないでしょうか。
不動産を売却する際には、下記のようなさまざまな経費や税金がかかります。
- 仲介手数料
- 印紙税
- 抵当権登記の抹消費用
- 住宅ローン返済の手数料
- その他の諸費用
- 譲渡所得税と住民税
このコラムでは不動産売却時に発生する具体的な経費と税金を詳しく解説していきます。また、不動産売却後に手元に残る金額を増やす方法や節税対策として活用できる特例も一緒に説明します。
売却を成功させるための重要なポイントをチェックして、損をしない売却を目指しましょう。
仲介手数料
不動産会社に売却を依頼する場合、成功報酬として仲介手数料が発生します。仲介手数料の上限は以下の通りです。
- 売却価格200万円以下の部分：5%（＋消費税）
- 売却価格200万円超〜400万円以下の部分：4%（＋消費税）
- 売却価格400万円超の部分：3%（＋消費税）
例えば、売却価格が1,500万円の場合の仲介手数料は51万円（＋消費税）となりますが、実務では簡易的な計算方法として「売却代金の3％+ 6万円（＋消費税）」の計算式を使います。
1500万円×3％＋6万円＝51万円（＋消費税）
下記の表は仲介手数料の上限額の目安になりますのでご参考下さい。
| 売却価格（譲渡価格） | 仲介手数料（税込） |
| 1,000万円 | 396,000円 |
| 2,000万円 | 726,000円 |
| 3,000万円 | 1,056,000円 |
| 5,000万円 | 1,716,000円 |
| 1億円 | 3,366,000円 |
令和6年7月1日より、空き家の流通促進を目的として仲介手数料の上限について見直しがあり、宅地建物取引業者の報酬規定が改正されました。今回の改正により800万円以下の不動産売買における仲介手数料の上限が最大33万円（税込）に引き上げられました。
この上限額の請求を不動産会社がするためには媒介契約の締結に際しあらかじめ、上記の上限の範囲内で、報酬額について依頼者に対して説明し合意する必要があります。
国土交通省ホームページ「空き家等に係る媒介報酬規制の見直し」https://www.mlit.go.jp/tochi_fudousan_kensetsugyo/const/content/001749923.pdf（20250307）
印紙税
不動産売買契約書を作成する際には、契約書に貼る収入印紙が必要です。売買価格に応じた印紙税額の一例は以下の通りです。
| 不動産の売却金額 | 本則 | 軽減税率 |
| 100万円を超え 500万円以下 | 2千円 | 1千円 |
| 500万円を超え１千万円以下 | 1万円 | 5千円 |
| １千万円を超え５千万円以下 | 2万円 | 1万円 |
| ５千万円を超え １億円以下 | 6万円 | 3万円 |
| １億円を超え ５億円以下 | 10万円 | 6万円 |
（※令和9年3月31日まで）
抵当権登記の抹消費用
住宅ローンを完済していない場合、売却時に抵当権の抹消登記を行う必要があります。費用は一般的に1,000円〜2,000円程度ですが、司法書士に依頼すると1万円〜2万円の報酬がかかることがあります。
住宅ローン返済の手数料
売却に伴い住宅ローンを一括返済する場合、金融機関によっては繰上げ返済手数料が発生します。
- 固定金利の場合：3万円〜5万円程度
- 変動金利の場合：無料〜1万円程度
金融機関によって異なるため、事前に確認が必要です。
その他の諸費用
測量費用
土地の境界が不明確な場合、測量を行う必要があります。費用の相場は20万円〜60万円程度で、土地の面積や立地によって変動します。
ハウスクリーニング
内覧時の印象を良くするために、ハウスクリーニングを行うケースがあります。費用は1R/1Kで2万円〜、一戸建てで5万円〜10万円程度が相場です。
譲渡所得税と住民税
不動産売却で利益（譲渡所得）が出た場合、譲渡所得税と住民税がかかります。その場合、翌年の確定申告時に譲渡所得税と住民税を申告する必要があります。下記が税率になります。
- 所有期間が5年以下（短期譲渡所得）：税率39.63%（所得税30.63%＋住民税9%）
- 所有期間が5年超（長期譲渡所得）：税率20.315%（所得税15.315%＋住民税5%）
手元に残る金額を増やす方法や節税対策
最終的にどれくらいの金額が手元に残るのか？
売却価格が高くても、諸費用や税金が多くかかれば、実際に得られる金額は減少します。ここでは、不動産売却で手元に残る金額を増やすためのポイントを解説します。
売却費用を抑える
上記に説明した売却費用を抑えることで手元に残る金額を増やすことができます。ただし、印紙税や抵当権登記の抹消費用、住宅ローンの返済手数料などの価格交渉は難しくその負担を減らすことは出来ません。
仲介手数料の値引き
仲介手数料は法律で上限が決められていますが、あくまで上限です。そのため不動産会社によっては交渉次第で割引してもらえる場合があります。また、手数料を安く設定している不動産会社を選ぶのも一つの方法です。
不要なリフォームを避ける
売却前にリフォームをすることで高く売れることもありますが、過剰なリフォームは費用対効果が低い場合があります。修繕が必要な場合でも、最低限の補修にとどめるのが賢明で、担当者と何が必要か不必要かを事前に相談することをおすすめします。
直接買取も検討する
仲介で売却するよりも価格は低くなる可能性がありますが、仲介手数料が不要になるため、場合によっては手元に残る金額が増えることもあります。
特例を活用すると税金が軽減される
不動産売却時の税金を抑えることで、手元に残る金額を増やすことができます。以下の特例を活用しましょう。
居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例
売却による譲渡益から3,000万円を差し引いて税額を計算することができます。ただし、住宅ローン控除やその他の譲渡所得の特例とは選択適用になります。
マイホームを売ったときの軽減税率の特例
所有期間10年超のマイホームを売却した場合は軽減税率が適用されます。この特例は、3000万円控除との併用が可能です。
マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
購入時に比べて値下がりしたマイホームを売却した場合の譲渡損を3年間繰り越して控除できます。
その他にも、お客様によっては使える特例があるかもしれませんので、不動産会社の担当者に確認してみてください。 また、税金の適用範囲や条件はさまざまなので、適用できるかどうかを事前にしっかりチェックすることが大切です。
不動産売却を考え始めたら、まずは相談することが成功への第一歩です。
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