不動産売却の流れと必要な基礎知識

「そろそろ自宅を売却しようかな…」と考え始めたとき、何から始めればいいのか分からず不安に感じる方は多いのではないでしょうか？

 とりあえず不動産会社に相談すればいいのでは？
不動産売却の流れなんて知らなくても何とかなるだろう
一括査定サイトを使えば、高く売ってくれる会社が見つかるはず

実は、このように流れを理解せずに売却を進めてしまうと、大きな失敗をする可能性があります。

例えば、

相場を知らずに安く売却してしまう → 数百万円の損失に…
媒介契約の種類を間違えて売却が進まない → 売れ残るリスク
売却後の税金や手続きを見落とす → 余計な税負担が発生

「知らなかった」では済まされない重要なポイントが不動産売却には数多くあるのです。

そこで本記事では、不動産売却の基本的な流れと成功のポイントを徹底解説します。

「自宅を売却したいけど、何から始めればいいの？」と悩んでいる方も、この記事を読めば、最適な売却プランを立てるための知識が身につきます。

ぜひ参考にしてみてください！

全体的な流れと期間

不動産売却には、一般的に3ヶ月から6ヶ月程度の期間がかかるとされています。ただし、市場の状況や物件の条件によっては、売却完了までにもう少し時間がかかる場合もあります。

基本的な売却の流れは以下の通りです。

• 相談する（不動産会社を選ぶ）
• 査定依頼する
• 媒介契約を選ぶ
• 売却準備をする
• 売却活動を行う（広告・内覧対応）
• 購入申込みと売買契約を結ぶ
• 決済準備と引渡しを行う
• 引渡し後、確定申告をする

それぞれのステップについて、詳しく見ていきましょう。

そもそも不動産売却とは

不動産売却とは、所有している土地や建物を第三者に売ることをいいます。一般の住宅売却だけでなく、相続した空き家の売却や住み替えによる売却も含まれます。

売却の目的によって、進め方や注意点が異なります。

例えば、

• 住み替えのための売却 → 次の住まいの購入資金を考慮する必要がある
• 相続した実家の売却 → 相続登記や税金の確認が重要
• 資産整理のための売却 → 市場価格をしっかり把握し、売却のタイミングを見極める

目的に応じた適切な計画を立てることが、スムーズな売却のポイントになります。

売却までの流れ

STEP1　相談する

不動産売却を進めるにあたって、まずは専門家に相談することが大切です。

不動産売却の相談先としては、主に以下のような選択肢があります。

• 不動産会社（売却査定や仲介サービスを提供）
• 弁護士・税理士（相続や税金に関する相談）
• ファイナンシャルプランナー（資金計画の相談）

売却に関する総合的なアドバイスを受けたい場合は、不動産会社に相談するのが一般的です。ただし、不動産会社によっては売却に詳しくない会社もあるので注意が必要です。

STEP2　査定依頼をする

不動産売却では、まず物件の価値を把握することが重要です。そのために行うのが「査定」です。

査定を依頼する前に、自分でも相場を調べておくことをおすすめします。以下の方法で、おおよその売却価格を把握できます。

• 不動産ポータルサイト（SUUMO、HOME’Sなど）で類似物件の価格をチェック
• 国土交通省の「土地総合情報システム」で過去の取引価格を調べる
• 不動産会社の無料査定サービスを活用する

相場を知ることで、不動産会社が提示する査定価格が妥当かどうかを判断しやすくなります。

STEP3　媒介契約を選ぶ

査定価格に納得したら、不動産会社と「媒介契約」を結びます。これは、売却を依頼する正式な契約のことです。

媒介契約には、以下の3種類があります。

• 専属専任媒介契約　1社のみと契約。売却活動を任せやすいが、他の会社へ依頼できない
• 専任媒介契約　1社と契約だが、売主自身が買主を見つけることも可能
• 一般媒介契約　複数の不動産会社と契約可能。自由度が高いが、サポートが手薄になりがち

どの契約を選ぶかによって、売却の進め方が変わるため、自分の状況に合った契約を選びましょう。

STEP4　売却準備

不動産会社との媒介契約が完了したら、次のステップは「売却準備」です。
売却準備をしっかり行うことで、スムーズな売却や高値での成約につながります。

必要書類の準備
売却には多くの書類が必要になります。事前に準備しておくことで、手続きをスムーズに進められます。

• 登記簿謄本（登記事項証明書）
• 固定資産税納税通知書
• 建築確認済証・検査済証
• 間取り図や測量図
• 耐震診断書（ある場合）
• 住宅ローン残高証明書（ローンが残っている場合）

不動産の魅力をUP
購入希望者に良い印象を持ってもらうため、物件の印象を良くする工夫をしましょう。

• 掃除を徹底する（特に水回り）
• 不要な荷物を整理して広く見せる
• 室内を明るくする（照明の交換・カーテンを開ける）

売却価格の最終確認
査定価格を基に売却価格を設定しますが、以下の点を考慮して最終決定を行いましょう。

• 近隣の成約事例をチェック
• 市場の動向を確認する
• 売却期間の希望（早く売りたいなら価格調整も検討）

STEP5　売却活動する

売却準備が整ったら、いよいよ「売却活動」の開始です。
不動産会社が広告を出したり、購入希望者に物件を紹介したりして、買い手を探します。

戸建てやマンションの売却活動では、購入希望者が内覧するため、常に家をきれいにしておくことが大切です。また、土地の売却活動では雑草などが生い茂ったりしていると印象が悪いため定期的に管理が必要です。

STEP6　購入申込みと売買契約

購入希望者が現れ、購入の申し込みが入ると売買契約に進みます。
この段階では、価格交渉や契約条件の調整が行われます。

購入申込みとは？

購入希望者が正式に「この家を買いたい」と意思表示するための書類（購入申込書）を提出します。 この時点では契約ではないため、売主・買主の双方が合意すれば、価格や引渡し時期を調整可能です。

STEP7　決済準備と引渡し

売買契約が完了すると、決済に向けた準備を進めます。
この段階で、買主は住宅ローンの手続きを行い、売主は物件の引渡しに向けた準備を行います。

決済と引渡しは、基本的に同じ日に行われます。買主が売却代金を支払い、同時に物件の鍵を引き渡します。

STEP8　引渡し後、確定申告

売却が完了した後、売主が忘れてはいけないのが「確定申告」です。不動産を売却した場合、売却益が出ていると「譲渡所得税」が発生します。

売却価格 ー 取得費 ー 譲渡費用＝売却益

書類の準備が必要なので、税理士や専門家に相談するのもおすすめです。

費用

不動産売却では、売却益がそのまま手元に残るわけではなく、さまざまな費用がかかるため、事前に把握しておくことが重要です。

仲介手数料

不動産会社に仲介を依頼して売却する場合、成功報酬として「仲介手数料」を支払います。手数料の上限は法律で決まっており、売却価格によって異なります。

仲介手数料の計算方法（上限）

• 200万円以下の部分　売却価格 × 5％
• 200万円超～400万円以下の部分　売却価格 × 4％
• 400万円超の部分　売却価格 × 3％

例えば、2,500万円で売却した場合の仲介手数料の上限は以下の通りです。

(200万円 × 5%) + (200万円 × 4%) + (2,100万円 × 3%) = 81万円（税別）

仲介手数料は、売買契約時に半額、引渡し時に残りの半額を支払うのが一般的です。

税金

不動産を売却した際に発生する主な税金は譲渡所得税と住民税です。

不動産を売却して利益（譲渡所得）が出た場合、その利益に対して所得税と住民税が課税されます。

譲渡所得の計算式

譲渡所得 ＝ 売却価格 －（取得費 + 売却にかかった費用）

譲渡所得税率（所有期間によって異なる）

• 5年以下（短期譲渡）　39.63％（所得税30.63％・住民税9％）
• 5年超（長期譲渡）　20.315％（所得税15.315％・住民税5％）

気をつけるポイント

不動産売却には、大きく分けて「仲介売却」と「買取」の2つの方法があります。

• 仲介売却　高値で売れる可能性がある　売却完了まで時間がかかる
• 買取　すぐに現金化できる　仲介売却より価格が低くなる

「少しでも高く売りたい」なら仲介売却、「早く売却したい」なら買取を選ぶのが一般的です。

住み替え

「老後の生活を考えて、より便利な場所へ引っ越したい」という場合、現在の家が売れてから次の住まいを探すのか、同時進行で進めるのかが重要になります。

住み替えの注意点

• 仮住まいの費用を考慮する（売却が決まるまでの住まいを確保）
• 新居購入と売却のスケジュール調整をする

先に売却するか、先に購入するかを慎重に決めることがポイントです。

相続

親の家を相続した場合、「そのまま住むか」「売却するか」で悩む方も多いです。

相続した家を売る場合の注意点

• 相続登記が必要（売却前に所有者を自分に変更）
• 空き家の管理が難しくなる前に売却を検討する
• 相続税や譲渡所得税の優遇制度を活用する

相続した不動産は放置すると固定資産税がかかり、管理の手間も増えるため、早めに売却を検討するのが得策です。

転勤

転勤により住み続けられなくなった場合、売却と賃貸どちらが良いのかを考える必要があります。

売却する場合

• 住宅ローンを完済できるなら売却がスムーズ
• 転勤先で新しく家を購入する資金を確保できる

賃貸に出す場合

• 家賃収入が得られるが、管理の手間や空室リスクがある
• 住宅ローンの規約で賃貸に出せない場合がある

「転勤期間が短い場合は賃貸」「長期間戻らない場合は売却」が一般的な判断基準となります。

その他

不動産売却を成功させるためには、売主としての姿勢や心構えも重要です。買主に対して誠実に対応し、トラブルを防ぐためのポイントを押さえておきましょう。

不利な情報も正確に伝える

売却を進める際に、物件に関する不利な情報を隠さず正直に伝えることが大切です。例えば、以下のような事項です。

過去の雨漏りやシロアリ被害
建物の構造上の問題や修繕履歴
近隣環境（騒音や嫌悪施設の有無）

購入後に問題が発覚するとトラブルに発展する可能性があるため、事前に伝えておくことで安心感を持ってもらえます。

長期的な計画にする

不動産売却は、短期間で決まるものではなく、計画的に進めることが成功のカギとなります。

相場を確認し、売却のベストタイミングを見極める
売却期間を考慮し、早めに準備を進める
次の住まいの確保や資金計画を立てる

特に住み替えを考えている場合、「売却 → 新居購入」または「新居購入 → 売却」のどちらの流れにするか慎重に検討しましょう。

信頼できるパートナー（担当者）を探す

不動産売却をスムーズに進めるには、信頼できる不動産会社・担当者を見つけることが大切です。

地域の相場や売却実績に詳しいか
相続や住み替えなど、売却目的に合ったサポートができるか
売主の立場に立って、親身にアドバイスをしてくれるか

印象を良くするため

不動産の印象を良くすることは、より高く、より早く売却するための大きなポイントです。

マンション・戸建ての場合

ハウスクリーニングを行う
キッチンや水回りの汚れを取り除き、清潔感を出すことで、購入希望者の印象がアップします。

ホームステージングを活用する
家具やインテリアを工夫して、実際の生活をイメージしやすい空間を演出することで、購入意欲を高められます。

土地の場合

庭の手入れをする
雑草を取り除いたり、芝生を刈ったりすることで、土地の第一印象が良くなります。

境界を明確にする

隣地との境界をはっきりさせることで、購入希望者の不安を取り除き、スムーズな売却につながります。

まとめ

いかがだったでしょうか？

「そろそろ自宅を売却しようかな…」と考え始めたとき、何から始めればいいのか分からず不安に感じる方が多いのが現実です。

また、不動産売却の流れを理解せずに売却を進めてしまうと、大きな失敗をする可能性もあります。

「知らなかった」では済まされない重要なポイントが、不動産売却には数多くあるのです。

そこで本記事では、不動産売却の基本的な流れと成功のポイントを解説しました。

「自宅を売却したいけど、何から始めればいいの？」と悩んでいる方も、この記事を読めば、最適な売却プランを立てるための知識が身につきますので、 ぜひ参考にしてみてください！

追伸

不動産売却を考え始めたら、まずは相談することが成功への第一歩です。

イシトチ不動産では、石川県エリア、特に金沢市、野々市市、白山市を中心に丁寧なサポートを提供しています。不安や疑問を解消しながら、最適なプランをご提案します。

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イシトチ不動産では、売却だけでなくこれからの暮らし方や相続のことも含めてトータルでサポートしています。 まだ何も決まっていなくても構いません。
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株式会社イシトチ不動産について

イシトチ不動産は、石川県を中心に不動産売却・相続コンサルティングをおこなっている不動産会社です。私たちは、ただ物件を売るのではなく、お客様のライフプランに合わせた最適な売却や相続手続きを提案します。

対応エリア：石川県全域他
サービス：不動産売却サポート / 相続コンサルティング / ファイナンシャルプランニング

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