築30年の戸建てが家として売れる6つの理由

戸建の資産価値は、年数が経つと必ず大きく下がると思っていませんか？

「築年数が古い実家だから、もう価値はほとんどないのでは」
「相続や売却の話を考えると、不動産会社に相談するのも気が重い」

そんなふうに感じて、判断を先延ばしにしている方も多いのではないでしょうか。

一方で、本当に戸建はマンションよりも不利なのか、正しい情報が分からず不安になりますよね。

実は、戸建の資産価値を正しく理解しないまま相続や売却の時期を迎えてしまうと、本来残せたはずの選択肢や安心を失ってしまうケースも少なくありません。「知らなかった」だけで、判断を誤ってしまうことがあるのが不動産の世界です。

この記事を書いている代表の小川は不動産業に15年以上携わり、1,000件以上の不動産や相続手続きの相談実績があります。イシトチ不動産は金沢市、野々市市を中心に不動産売買を行っています。

この記事では、相続や将来の実家売却を考える方に向けて、戸建の資産価値がゼロになる理由と築古の戸建てがどのように高評価され、なぜ下がりにくい場合があるのかを、不動産の実務経験をもとに分かりやすく解説します。

建物価値がゼロになる４つの理由

ここでは、なぜ戸建住宅の建物部分の価値が評価されにくくなるのか、その代表的な理由を整理してお伝えします。

1.木造住宅の法定耐用年数が22年

日本では、税務上の基準として木造住宅の法定耐用年数は22年と定められています。

これは「22年で住めなくなる」という意味ではありませんが、会計・評価の世界では、22年を超えると建物の価値はほぼ償却済み、つまり評価上は残っていないと判断されやすくなります。

築30年、40年と経過した戸建の場合、実際に丁寧に使われていても、制度上は「価値ゼロ」と扱われることが多いのが実情です。

2.金融機関の評価・担保価値がつきにくい

建物価値が下がるもう一つの大きな理由が、金融機関の評価基準です。

住宅ローンを組む際、銀行は土地と建物を担保として評価しますが、築年数が古い木造住宅の場合、建物部分にはほとんど担保価値を認めないケースが一般的です。

その結果、

• 建物は評価対象外
• 土地の価値のみで判断

という扱いになり、「建物価値はゼロ」と説明されることにつながります。

3.旧耐震（1981年以前）・設備老朽化・間取りが昔

1981年（昭和56年）以前に建てられた住宅は、現在の耐震基準とは異なる旧耐震基準で設計されています。

また、築年数が経つにつれて、次のような点も評価を下げる要因になります。

• 水回りや配管などの設備が老朽化している
• 段差が多く、今の生活スタイルに合わない間取り
• 断熱性や省エネ性能が低い

これらは「住めるかどうか」ではなく、「市場で評価されるかどうか」という観点で、マイナスに見られやすいポイントです。

4.買主は「解体前提」または「建替え前提」で検討

築年数の古い戸建を検討する買主の多くは、

• 建物をそのまま使うのではなく、解体して更地にする
• 建替えを前提に土地として購入する

という視点で考えています。

そのため、建物が残っていても「価値がある」というより、「解体費用がかかる対象」と見なされ、結果として建物価格はゼロ、あるいはマイナス評価になることもあります。

築30年戸建てが家として売れる6つの理由

築30年前後の戸建でも、「古家」ではなく住まいとして評価される物件は実際に存在します。ポイントは、築年数そのものではなく、安全性・維持管理・使いやすさが確保されているかどうかです。

1.耐震性に不安がない

建物として評価されるかどうかの最大の分岐点は、住宅ローンが使えるかどうかです。
その判断軸となるのが耐震性です。

• 1981年6月以降の新耐震基準で建築されている
• 旧耐震でも、耐震診断や耐震補強が実施済み
• 建築確認通知書や検査済証が残っている
  

金融機関が安心して融資できると判断すれば、建物は「使える家」として扱われやすくなります。

2.水回り・主要設備が更新されている

次に重視されるのが、入居後すぐにかかる費用が想像できるかという点です。

• キッチン・浴室・トイレ・給湯器などが直近15年以内に交換されている
• 配管の劣化が少なく、更新や点検の履歴がある

大規模な修繕がすぐ必要と判断される家は敬遠されますが、「住むための初期費用」が見える家は、築年数が経っていても選ばれやすくなります。

3.構造・施工品質が良い

築年数以上に評価されるのが、造りの良さです。

• 大手ハウスメーカーによる施工
• 柱・梁・基礎など構造躯体がしっかりしている
• 定期点検やメンテナンスの履歴が残っている

実務では、「築20年の雑な造り」よりも「築30年でも丁寧に造られ、管理されてきた家」が高く評価されることも珍しくありません。

4.間取り・動線が現代ニーズと大きく乖離していない

暮らしやすさも重要な判断材料です。

• 3LDK〜4LDKで使いやすい構成
• 和室があっても、客間や書斎として転用できる
• 極端に暗い、狭い、廊下が多い間取りではない

フルリノベーション前提にならないことが、「家として売れる」かどうかの分かれ目です。

5.立地が「建物売り」を後押しする

建物の評価は、立地によって大きく左右されます。

• 駅徒歩圏で生活利便性が高い
• 子育て世帯や学区ニーズが強いエリア
• 「建替えより中古＋リフォーム」が選ばれやすい地域
  

立地条件が良いほど、建物は「壊す対象」ではなく「活かす対象」として見られ、建物価値を延命させる効果があります。

6.そのまま住める「清潔感」

最後に、意外と大きな影響を与えるのが第一印象です。

• 室内がきれいで、嫌な臭いがしない
• 雨漏りやシロアリ被害がない
• 空家でも、定期的な換気や通水が行われている

買主は内見の最初の5分で判断すると言われます。 「この家ならすぐ住めそう」と感じてもらえるかどうかが、成約を左右します。

家として売れる可能性があるのか？

築年数が古くなると、

「この家はまだ住める家として売れるのか」
「それとも土地として考えた方がいいのか」

迷ってしまうのは、とても自然なことです。実は、この判断は築年数だけでは決まりません。耐震性、設備の状態、立地などを総合的に見て、どちらの選択肢が現実的かを整理することが大切です。

まずは、

「家として売れる可能性があるのか」
「土地として考えた場合、どんな条件になるのか」

その整理から始めてみませんか？

ご相談は無料です。今後の判断材料として、どうぞお気軽にお声がけください。

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