簡単に分かる不動産売却の始め方、高く売るための準備。

住み替えをしたい！家の処分をしたい！
自宅を売る時には何からはじめればいい？
高く売るためにしておくことは？

こういった疑問に答えます。

株式会社イシトチ不動産は石川県の金沢市、野々市市、白山市で不動産売却を専門にしている不動産会社です。

簡単に分かる不動産売却の始め方、高く売るための準備を解説。

このコラムは不動産を少しでも高く売りたいという人向けに書いています。

もし、そういう思いがなく、知り合いの不動産会社に任せているなど他者依存の方はここで読むのをやめてくれて結構です。

大事な不動産を少しでも高く売りたい、新しい生活のための資金をより多く増やしたいと考えている方だけ読んで下さい。

簡単に分かる不動産売却の始め方

自宅を売って新しい住まいに住みたいと考えても何からはじめればいいかわかりますか？

不動産売却の手順を調べるとまず、「一括査定で査定をして相場を知ってください」とか「不動産会社に相談してください」という情報がたくさんあります。

検索すると、しつこいポップアップで「査定はこちら」と出てきます……

待ってください！！！

不動産会社に問合せをする前にすることはたくさんあります。

• 不動産売却の流れを知る
• 自分に合った売却方法を選ぶ
• 家の売却相場を調べる
• 問い合わせ前に不動産会社を調べる
• 問合せ後の流れの説明
• その他

順番に説明します。

不動産売却の流れを知る

一般的な不動産売却の流れは上のようになりますが、このコラムでは、不動産会社に問い合わせをする前にしておくことを細かく説明していきます。

はじめての不動産売却をスムーズに進めていただくヒントにして頂ければ幸いです。

自分に合った売却方法を選ぶ

家を売る方法は3種類です。

• 仲介
• 買取
• 個人取引

メリットとデメリットをまとめました。自分にあった売却方法を見つけてみて下さい。

仲介

不動産業者のネットワーク（レインズ）やポータルサイトを活用して購入希望者を不動産会社に見つけてもらいます。購入希望者を見つけてもらったら、不動産会社が窓口になり買主と売主の間で条件面での調整をして契約が出来るように進めていきます。

どういう場合に選ぶ？
高く売りたい

メリット
買取に比べ高く売れる
売主が希望する金額で売れる

デメリット
売却まで時間が掛かる可能性がある
囲い込みの危険性がある

買取

不動産会社もしくは施工業者が不動産を直接買い取ってくれます。

どういう場合に選ぶ？
早く現金化したい、もしくは早く処分したい

メリット
迅速に売ることが可能
内覧対応の手間がない
内緒で売れる

デメリット
売却価格が安い
※相場の6割〜7割ぐらい

個人取引

不動産会社を通さず個人間での売買

どういう場合に選ぶ？
既に購入者が決まっている、親族など身内に売却したい

メリット
主導権をもって話を進められる
しつこい不動産営業がない
仲介手数料が掛からない

デメリット
契約後の取決めが行われておらず引き渡し後にトラブルになる可能性もある

※このコラムでは「仲介」取引を想定して説明していきます。

家の売却相場を調べる

必ず自分で相場を調べてから不動産会社に問い合わせをしましょう。

なぜなら、不動産会社の査定金額を鵜呑みにするのは危険だからです。

不動産会社は売主に査定金額を提示する時に高めに金額を設定することが多いです。サービス査定金額です。高い金額を設定すれば売主にアピールが出来るし、売主も自分の不動産がこんなに評価が高いと喜びます。

ただ、それでは販売価格を考えるための相場を知ることはできません。そもそも相場が分からなければ査定する意味はありません。

必ず自分で相場を調べてから不動産会社に問い合わせをしましょう。

問い合わせ前に不動産会社を調べる

不動産業は1つの免許で様々な営業が行えるのでHPでその不動産会社の得意分野をチェックしましょう

不動産会社の得意分野として仲介、その中でも賃貸仲介が得意な会社や売買が得意な会社があります。

その場合は、もちろん売買仲介を得意な会社に相談しないとだめです。

売買仲介の中でも売却が得意な会社もあれば、広告費などを掛けて集客に力を入れている客付けが得意な会社があります。

その場合は売却が得意な会社に相談をしたほうが良いです。

HPでその不動産会社の得意分野をチェックしましょう

2〜3社を選んで不動産会社のHPからメールで問合せをしてみて下さい。

メールの返答などで感じの良い会社に査定依頼をして、自分で調べた相場があっているかどうかをチェックして下さい。ズレがあれば修正して下さい。

2～3回繰り返せば不動産会社なみに相場を把握できるようになります ^^)

誰でもきちんとポイントを押さえれば相場はわかります！

問合せ後の流れの説明

不動産会社や担当者の対応が信頼できそうかどうかを確認してから媒介契約を結びます。

媒介契約が終われば売却活動にすぐ移ります。

申し込みが入れば、申込書の内容を確認して売買契約を締結します。

売買契約を締結すると引渡しまでの期日が契約書に書かれています。その期日を目標に各業者が動きます。

その他

不動産売却する時に先に知っておいた方がいいことをここでは解説します。

• 売却に掛かる費用
• 売却時の必要書類
• 確定申告

売却に掛かる費用

安心して不動産売却をすすめたいし、できるだけ損はしたくないと考えるのは人情ですよね？

不動産売却の費用を抑えれば手取りが増えます。そのためには売却に掛かる費用を先に知っておけば節約することができます。

代表的な費用として、仲介手数料、印紙税、住宅ローン返済手数料、譲渡所得税・住民税、土地測量費用、不用品（残置物）の処分費用などがあります。

うまく節約するために「不動産売却に必要な費用一覧と手数料などを安くするコツ」を解説のコラムで説明しました。良かったら参考にして下さい。

売却の際の必要書類

自宅などの売却を考えた時にどんな書類が必要かわかりますか？

売却の際に必要となる書類は、売却を相談する時に準備する書類、売却依頼を行なうときに準備する書類、契約、引き渡しを行うときの必要書類に分かれます。

売却を相談する時に準備する書類

• 本人確認書類
• ローン残高証明書

など

売却依頼を行なうときに準備する書類

• 登記簿謄本（登記事項証明書）
• 売買契約書
• 重要事項証明書

など

契約、引き渡しを行うときの必要書類

• 実印、印鑑証明証
• 住民票
• 抵当権等抹消書類

など

詳しいことは、「不動産売却の必要書類、取得方法を解説」のコラムでまとめましたので参照ください。すべてが必須ではありません。不動産担当者と相談してみてください。

書類の取得の方法も解説してますので参考にして下さい。

確定申告

不動産を売却をして譲渡益が発生すれば確定申告をしなくてはいけません。

所有期間などの計算を間違えると2倍近くの譲渡所得税の申告をしないといけなくなります。売却するタイミングなど事前にチェックしておくと節約できます。

高く売るための準備

• 販売価格を考えておく
• 不動産会社を選ぶ
• 高く売れる不動産の特徴を知っておく

販売価格を考えておく

不動産業者は多少販売価格が安くても損しないので早く売るために金額を低く設定したいと思っています。それでは高く売ることはできないから販売価格は自分で決めるべきです。

売主にこの会社は販売力があると勘違いさせるために不動産会社の査定は少し高めに設定されています。

査定金額を高く設定すれば最初の販売価格は高く設定しないといけません。高い金額で販売するといくら広告費を掛けても売れませんので不動産会社は早く売るために金額を下げようとします。

その時に、売主が販売価格を不動産会社に対して説明できれば主導権を取ることが出来ます。主導権を取れればむやみに安くされることはありません。

不動産の販売価格は自分で決めるべきです。

詳しくは、「【不動産売却】相場の調べ方、適正価格を考えるポイントを解説」というコラムで説明しています。

不動産会社を選ぶ

不動産会社選びは重要です。

なぜなら不動産売却を得意としている会社を選べば確実に高く売ってくれるからです。

不動産業の免許は1つですがいろいろな営業が出来ます。不動産売却を考えたときに賃貸管理を得意としている会社にお願いしても高く売ることは期待できません。

不動産会社選びは重要です。

不動産業者には大手の不動産会社と地元（地域密着）の不動産会社があります。それぞれに特徴があり、自分たちにあった不動産会社を選びましょう。

こちらのコラム、「【体験談】初めての売却、大手と地元どっちを選ぶ？【比較表】」で詳しく解説しています。

また、不動産売却を考えた時の不動産会社の選び方を「【徹底解説】売却の経験から不動産会社の選び方」のコラムで解説しています。

高く売れる不動産の特徴を知っておく

不動産売却の仕事を長年やっていると、この物件は高く売れるだろうなと思うことがあります。これは私だけでなく不動産売買の仕事をたくさんこなしていくと分かる感覚だと思います。

土地、建物、マンションで、これは高く売れるぞという特徴をそれぞれの物件別にピックアップしたいと思います。

土地
40坪～50坪ぐらいの形がいい土地
住宅街などの近隣関係の環境がいい
雑草が伸びていない
閑静住宅街で落ち着いている

戸建
玄関がきれいですっきりしている
お風呂やきっちんなどの水回りがきれい
庭に緑があり植栽が手入れされている
家の中がよく清掃されている

マンション
水回りがきれい
室内に荷物がなくすっきりしている
玄関に入った瞬間印象がいい

共通している特徴として、見た目の印象がすっきりしていて全体的に清潔感があることです。物件にはそれぞれに個性があります。すべてを当てはめることは出来ませんが印象を良くするための改善は出来るはずです。

ぜひ、研究してみてください。

まとめ

いかがだったでしょうか？

このコラムでは、不動産売却の始め方を解説して、高く売るための準備を解説しました。

このコラムでは自分の大切な不動産を少しでも高く売りたいと思っている人向けに書きました。