不動産査定の知識、手順、査定を受けるときのコツや注意点

不動産査定って何がわかるの？
不動産査定で失敗したくない。

こういった疑問に答えます。

株式会社イシトチ不動産は石川県の金沢市、野々市市、白山市で不動産売却を専門にしている不動産会社です。

不動産査定の基礎知識、手順、査定を受けるときのコツや注意点

不動産査定の基礎知識って知っていますか？

どうせ知らないなんて最初から諦めないで下さい。
知らないというだけで不動産会社の言いなりになるなんて残念なことです。

ほんの少しの基礎知識を押さえれば問題ありません。

不動産査定とは

不動産査定とは売却価格の予測値を算出することです。

簡単に言うと、マンションや戸建、土地が「この価格ぐらいで売却できるだろう」と不動産会社が予測することを不動産査定といいます。予測ですので参考価格になります。

各不動産会社の相場予測です。不動産会社共通のデータベースを使った同じ取引事例などを参照するため、あまり大きな金額の差はありません。不動産会社が買い取る金額とは違います。

不動産査定をする目的

査定物件の価格と近隣の相場を知るために不動産査定を行います。

なぜなら、不動産の販売価格を決める時には近隣の販売物件の価格を参考にするからです。

査定金額を販売価格だと考える方もいますが、近隣の販売物件が相場より高めに設定されていれば高い価格設定をしてもかまわないです。高く価格設定すれば相場よりも高く売れる可能性が高いです。

不動産査定は査定物件の価格と近隣の相場を知るために行います。

不動産査定の種類と所要時間

不動産査定には3つあります。

• AI査定（匿名査定）
• 机上査定（簡易査定）
• 訪問査定

AI査定（匿名査定）

AI査定は人工知能を利用して行います。パソコンやスマホで手軽に行えるのが特徴で、3〜4個の物件情報を入力するとすぐ結果が表示されます。例えば、マンションならマンション名と階数、面積などの入力で表示されるものもあります。

メリット：個人情報を入れることなく不動産相場が分かります。個人情報を入力すると不動産会社から電話がきたりしますがその心配はありません。

デメリット：過去事例のデータがアップデートをしてなかったりすると、高く算出されたり低く算出されたりとデータに偏りが出る可能性があります。

机上査定（簡易査定）

不動産会社が過去の取引事例を参考にして”おおよそ”の売却価格を算出します。作業に入れば30分〜1時間ぐらいで金額を算出できます。

メリット：新しい取引事例を参照して金額を算出します。最新の相場を反映した金額になります。

デメリット：実際に物件を見に行ったりはしません。また、個人情報を不動産会社が取得しますので頻繁に連絡がくる可能性があります。

訪問査定

不動産担当者が現地を確認、調査して売却金額を算出する方法になります。権利関係、法令、インフラ関係など詳しく調査するので金額が算出されるまで1週間ぐらい掛かります。

メリット：不動産売却で分からないことがあれば直接質問できます。実際に物件を見ますので精度が高い金額が算出されます。どんな担当者かも確認できます。

デメリット：訪問査定を希望される売主は本格的に売却を検討している可能性が高いためしつこい営業をされます。

査定価格の計算方法

査定価格の計算方法は3つあります。

• 取引事例比較法
• 原価法
• 収益還元法

取引事例比較法

過去の取引事例をもとに査定金額を算出する方法です。

不動産業者専用データベース（レインズ）を使い、近隣で似たような条件を持つ販売物件や実際の成約事例を参考に金額を算出します。

原価法

不動産の再調達原価をもとに対象不動産の価格を算出します。

原価法は、査定時点において新しく建築を行って再調達する場合の原価を求め、これに減価修正を行って価格算出をします。

収益還元法

不動産が将来生み出すだろう利益を想定して算出します。

収益還元法は不動産から得られる利益を利回りで割って査定額を求めます。

不動産査定の手順（流れ）

どんな査定方法でもHPのお問い合わせフォームに入力することからはじめることが多いです。

ここでは訪問査定の流れをご説明します。

手順（流れ）

不動産査定（訪問査定）でチェックされること

ヒアリング
売却理由、権利関係、物件状況、ローンの残債、近隣・周辺環境

権利関係の調査 
法務局：所有権、抵当権 、賃借権、地上権、地役権等に関する調査

法令上の制限に関する調査 
役所：建築基準法、都市計画法等に関する調査、建築確認、道路、都市計画など 

利用可能な設備の調査 
上下水道局：上･下水道の前面道路および敷地内配管の調査 
ガス会社：ガスの前面道路配管等に関する調査
電力会社：電力の状況等の調査 

管理状況の調査（マンション） 
管理会社/管理組合：管理形態、管理方式、管理費・修繕積立金の変更、建物修繕、管理規約・使用細則等 

現地調査（土地・戸建て）
敷地形状、隣地境界、敷地内状況、接道幅員、敷地内状況、接道幅員、近隣関係、建物状況、騒音臭気など 現地調査（マンション） 眺望景観、室内状況、設備状況、近隣関係、騒音臭気、共用施設、駐車・駐輪場など 

不動産査定の費用

不動産会社がおこなう査定は無料です。

理由としては不動産会社の営業としておこなうためほとんどの会社で無料でおこないます。ほとんどの不動産会社では無料で行われています。ただ、中には有料で行っている不動産会社もありますので事前に確認しましょう。

査定を受けるときのコツと注意点

今はネット情報を活用して自分で相場などを簡単に調べることが出来るようになりました。

査定を受けるときはどんなことに気を付けておけばいいでしょうか？

• 査定前の準備
• 自分で相場（適正価格）を調べておく
• 査定書はどこを見ればいいか？

査定前の準備

査定を依頼する前には不動産売却に対する質問の整理と必要書類の準備をしてください。

事前に質問を考えておけば不動産会社の担当者にいろいろ質問できるからです。その時に不動産情報などの必要書類を準備できていれば書類を確認しながら話し合いができます。

不動産売却はほとんどの人が初めてのことです。わからないこともたくさんあると思うのでこの機会に質問が出来ると安心です。その際に担当者の対応なども今後お付き合いできるか確認するといいです。

不動産売却出来るか出来ないかなどの判断もこのタイミングで分かれば時間の無駄がなくなります。少なくとも住宅ローンの残債表などの書類は用意しておきたいところです。

査定時には不動産売却に対する質問の整理と必要書類の準備をしてください。

自分で相場（適正価格）を調べておく

事前に自分で相場を調べておき、査定書を見て答えあわせをして下さい。

理由としては、売却が得意な不動産会社もあれば得意でない不動産会社もあるので査定価格の精度が違う可能性があるからです。

不動産会社には得意分野があり売却を専門にやっている業者なら査定精度は信用できますが、専門外の不動産会社は相場より高く金額を設定してしまったり、極端に低く設定したりしてしまう可能性があります。その金額を信じて販売してしまうと売却期間が長くなります。

すべてを業者まかせにせず自分で相場を調べて答えあわせをするといいです。

相場の調べ方

• 不動産ポータルサイト
• AI査定サイト
• チラシ
• 不動産取引価格情報検索

不動産ポータルサイト
SUUMOやアットホーム、ホームズといった不動産ポータルサイトを活用することで、該当エリアにどのような物件が公開されているのかを知ることができます。

AI査定サイト
3〜4個の物件情報を入力するとすぐ結果が表示されパソコンやスマホで手軽に行えます。

チラシ
折込チラシやポスティングチラシは不動産会社が販売したい物件が掲載されている事が多く、実は相場を知る上で重要なツールです。また、各地域に配布される情報誌にも不動産情報が掲載されいるので活用しましょう。

不動産取引価格情報検索
土地総合情報システムに不動産取引価格情報検索があります。これは国土交通省が運営しているシステムで不動産の取引価格事例が閲覧できます。

参考サイト：不動産取引価格情報検索

査定書はどこを見ればいいか？

査定金額を重視するのではなく販売戦略をチェックしましょう。

不動産会社が根拠にする事例はほとんど同じものだから査定価格にはばらつきは出ません。

不動産会社はレインズ、ポータルサイト、路線価など同じ情報源を調べて価格を算出します。同じ条件で査定書を作っているので査定価格にばらつきはありません。極端に高かったり低かったりするものは疑ったほうが良いです。

それよりも、各社の販売戦略を聞いて「どのような金額」で「どのような販売戦略」で考えているかを確認するのが重要です。

まとめ

専門用語だらけで意味がわからんと思いましたか？

なんて悲観的にならないで下さい。不動産売却は知識で勝負するわけではありません。

不動産売却の目的は高く売ることです。

自分たちのことを親身に考えてくれる不動産会社や担当者を見つければなんの問題もありません。

今回のコラムを参考にして頂ければ幸いです。