相場を知らずに安く売って損するのは嫌だ！
自分の不動産はいくらなのか？
出来れば最適なタイミングで売りたい…
こういった疑問に答えます。
- 相場を正しく調べる方法
- 販売価格を決めるためのチェックポイント
- 最適なタイミングで売るための準備
小川この記事を書いている私は、
不動産に関わって15年以上、相談実績1000件以上あります。
不動産相場の調べ方などに関して解説します。
相場の調べ方、適正価格を考えるポイントを解説
不動産会社がおこなう不動産査定は一般の方でも出来ます。
現在、不動産情報は不動産会社だけが独占しているわけではなく、同じ情報量を一般のお客様でも入手することができるからです。
インターネットが普及したおかげでお客様が不動産会社に連絡をせずに相場を調べることができるようになりました。
このコラムでは、はじめての不動産売却をするお客様でも査定できるように査定方法を解説しました。
相場を正しく調べる方法
日本の土地価格は一物四価と言われています。
1つの土地に4個の価格があります。
1つは実勢価格と言って市場の取引価格。残りの3価格は公的機関が公表する価格です。
査定をする時には実勢価格を押さえてから公的機関が公表する価格で補正する流れになります。
土地だけでなく戸建も中古マンションも、このイメージでだいたいの相場感がつかめます。
公的機関が公表する価格は地価公示価格と都道府県地価を調べれば十分です。
- 実勢価格を調べる
- 公的機関が公表する価格（土地）
実勢価格を調べる
5つの情報を利用して相場を調査して下さい。
- 不動産ポータルサイト
- AI査定サイト
- チラシ
- 不動産取引価格情報検索
- レインズマーケットインフォメーション
順番に説明します。
不動産ポータルサイト
SUUMOやアットホーム、ホームズといった不動産ポータルサイトを活用することで、該当エリアにどのような物件が公開されているのかを知ることができます。
ポイントは「選択する町」と「面積」を希望から少し広めに設定するという点です。
不動産は数百メートル離れただけでも相場が変わることがあり、なるべく広い視点で価格を知っておくことが重要です。
ポータルサイトでは自由に町名や面積などを設定することができるので、色々と試して価格帯のイメージ付けを行いましょう。
AI査定サイト
不動産会社の査定サイトに登録すると不動産会社から連絡があり、査定額を提示してもらえるという仕組みですが、AI判定で価格を提示してくれるサイトもいくつかあります。
ポータルサイトは販売価格を把握することができるのに対し、AI査定サイトでは成約事例をベースとした価格帯を知ることができます。
そのため、「販売価格」と「実際に売れた価格帯」を両方把握することができ、より精度の高い相場イメージを持つことができます。
AI査定サイトを利用する際の注意点ですが、不動産会社に連絡先は必ず伝わってしまう為、注意しましょう。
チラシ
折込チラシやポスティングチラシは不動産会社が販売したい物件が掲載されている事が多く、実は相場を知る上で重要なツールです。
「新規物件」や「残り1棟物件」、「価格変更物件」「希少エリア物件」が掲載されることが多く、チラシで大きく掲載されます。
チラシを見る際、次のようなイメージを持って見るようにしましょう。
・新規物件や希少エリア物件：新規公開が多いエリアや逆にレアなエリアを把握する
・残り1棟物件：販売時点からどのくらい価格が変わったのかを把握する
・価格変更物件：販売時間からの価格差＋価格変更のタイミングを把握する
こういった情報はポータルサイトよりも早く入手することができるため、相場を調べる際には紙媒体もチェックするようにしましょう。
不動産取引価格情報検索
「土地総合情報システム」は国土交通省が提供している不動産の取引情報サイトです。その中に不動産取引価格情報検索があります。不動産取引価格情報検索を選択すると「宅地」「土地と建物」「中古マンション」など、過去数年間で行われた取引を見ることができます。
レインズマーケットインフォメーション
国土交通大臣指定の不動産流通機構が運営・管理している不動産流通標準情報システムです。
レインズマーケットインフォメーションでは、全国４つの指定流通機構で構成されている全国指定流通機構連絡協議会が保有する、実際に売買が行われた物件の価格（成約価格）等の取引情報を検索することができます。
公的機関が公表する価格（土地）
公的機関が公表する価格は2つの情報を参考にして下さい。
- 地価公示価格
- 都道府県地価調査
順番に説明します。
地価公示価格
地価公示法に基づいて、国土交通省土地鑑定委員会が、適正な地価の形成に寄与するために、毎年1月1日時点における標準地の正常な価格を3月に公示します。
主な役割として、一般の土地の取引に対して指標を与えること、不動産鑑定の規準となることなどがありリアルな実勢価格が分かります。
都道府県地価調査
国土利用計画法施行令第9条にもとづき、都道府県知事が、毎年７月１日時点における標準価格を判定するものです。土地取引規制に際しての価格審査や地方公共団体等による買収価格の算定の規準となることにより、適正な地価の形成を図ることを目的としています。
地価公示価格と都道府県地価調査も土地総合情報システムHPより確認出来ます。
その他、固定資産税路線価や相続税路線価などありますが地価公示価格と都道府県地価調査を押さえておけば問題ありません。
販売価格を決めるためのチェックポイント
不動産査定で算出される価格は相対的な価格になりますが販売価格は個別的な価格です。
例えば、
同じマンションの同じ階に位置する2部屋が販売されているとしても同じ価格ではありません。
高く売っても安く売ってもいいですが次の3つのポイントを考えて販売価格を考えて下さい。
- 日経平均などの景気の成行
- 近隣の販売物件をチェックする
- 物件自体の価値を考える
日経平均などの景気の成行
長期的に見て景気が上昇トレンドであれば、不動産は少し強気の価格設定でも問題はありません。
不動産価格は日経平均が上昇すると時間差で不動産価格が上がると言われています。最低でも1年〜2年の期間での変化をチェックして下さい。
長期的に見て上昇トレンドであれば少し強気の価格設定でも大丈夫です。
近隣の販売物件をチェックする
近隣の販売物件によっては価格を高く設定しても問題ありません。
例えば、5階の物件を売りだす時に同じマンションの1階に相場よりも高く価格設定している物件があれば5階の物件は相場よりも高く価格設定しても問題ありません。
もし早く売りたければ1階の物件よりも価格を下げれば売れます。
それほど、購入希望者は近隣の物件を価格比較して検討しています。
1階の物件が価格を下げた時には再度価格設定を考える必要が出てきます。
なぜなら、購入希望者は価格が低い方を優先的に考える傾向があるからです。不動産担当者と早急に相談して下さい。
物件自体の価値を考える
物件自体に魅力があると考えれば相場より高く価格設定してもいいです。
販売価格は個別的な要因なので物件自体に価値があると考えるなら高めの価格設定をしてOKです。
例えば、近隣の販売物件にはない「すばらしい眺望」だったり、ショッピングセンターなどの「利便性の高さ」など購入希望者が住んだ時に感じるメリットがあれば高めの価格設定はOKです。相場に縛られる必要はありません。
ただし、近隣の販売物件と比べあまりにも高く設定すると見学者が減ったりしますので常に近隣の状況を考えて下さい。
最適なタイミングで売るための準備
自宅を売りたいと考えても販売するためには、不動産会社との媒介契約やレインズ登録、販売図面の作成、ポータルサイトへの広告掲載、内覧段取りなど一定のプロセスが必要です。
最近では、オークションサイトなどありますが、個人で売ることは今の日本ではかなりハードルが高いです。そのため、最適なタイミングで販売するためにはパートナーとなる不動産会社を選んでおく必要があります。しかし、不動産会社選びは一朝一夕ではいきません。
また、将来不動産を売却する可能性が少しでもあると感じている方は、心の準備も含め次の項目も考えておきたいです。
1．家族と自宅売却の可能性や将来に対する自分の気持ちなどを少しでも相談しておく。
2．近隣の不動産広告などを集め相場感を養っておき、どの程度の価格で売れるかを考える。
3．目についた不動産会社のホームページをチェックしたり、知り合いに不動産関係の仕事をしている人がいないか探しておく。
まとめ
相場を知らずに安く売って損をするのは嫌だ、自分の不動産はいくらなのか？出来れば最適なタイミングで売りたい…という方のために解説しました。
いかがだったでしょうか？
相場の把握は不動産会社に査定依頼する前にはやっておきたい作業です。ご参考になれば幸いです。
