相続財産の売却で節税！取得費加算の特例とは？

「取得費加算の特例」という制度を知っていますか？

相続税の心配は多くの人が抱える問題ですが、これは相続や遺贈によって得た不動産の売却時に、節税を図ることができる非常に有効な制度です。

しかし、

この特例を利用するには特定の条件を満たす必要があります。

条件に該当するか、必要書類、申請方法、さらには譲渡所得が発生するかどうかを知ることは、売却を検討中の方にとっては非常に重要です。

この記事では、
取得費加算の特例の具体的な内容や受けるための条件、必要書類、申請方法、注意点について詳しく解説し、さらに譲渡所得の予想をするための簡単な方法もご紹介します。

まだ売却するかどうか決めかねているあなたにとっても、この情報は重要です。

ぜひ、上手に不動産を売却するためのヒントとしてください。

このブログでは自宅などの不動産をどうしようかと情報収集している方に対して、
事前に知っておきたい不動産売却の基礎知識や優遇制度の具体的な内容、受けるための条件や必要書類、不動産相場のリアルな流れなどについて詳しく解説しています。
また、検討を一歩すすめるために、今から出来るおすすめの方法もご紹介しています。

この記事を書いているイシトチ不動産代表の小川は1000件以上の無料相談、多数の不動産取引に関わり、自分所有の不動産売却体験をもとに解説しています。

不動産売却は「情報整理」と「適切な人」が重要です。よかったら、私の体験を元に書いた「不動産売却で後悔しないために！成功のカギはこれだ！」という記事も読んでみて下さい。

この記事を、不動産売却の「情報整理」や一歩進めるための「ヒント」としてお役立てください。

知り合いゼロ。7社の不動産会社から無視。騙されそうにもなりましたが、めげずに挑戦して売却成功！必ず皆さんの役に立つ情報です。是非読んで下さい！

相続手続きの基礎知識や相続準備などを参考にしたい方はこちらのブログをご参考下さい。

取得費加算の特例とは

相続または遺贈により取得した土地、建物、株式などの財産を、一定期間内に譲渡した場合に、相続税額のうち一定金額を譲渡資産の取得費に加算することができます。

ただし、相続税がかからなかった人には、この取得費加算の特例は関係ありません。

• 適用要件
• 申請期間や必要書類
• 計算方法
• 注意点

順番に説明します。

適用要件

相続税を納税した方は取得費加算の特例を適用することで、不動産売却時の税負担を軽減できるかもしれません。

しかし、

この特例を利用するためには、下記の条件を3つクリアしないといけません。

• 相続や遺贈により財産を取得した者であること。
• その財産を取得した人に相続税が課税されていること。
• その財産を、相続開始のあった日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに譲渡していること（相続開始後3年10か月以内）。

※相続開始のあった日は被相続人の死亡日となります（民法882条）。 一般的には死亡診断書（死体検案書）に記載された日付です。

申請期間や必要書類

次に、この特例を申請する際の期間や必要書類について説明します。

申請期間は決まっており、必要な書類は事前に揃えておくことが重要です。

ここでは、申請期間と必要な書類について説明します。

このポイントを押さえて、適切に進めることで、取得費加算の特例を効果的に活用できるようになります。

申請期間

確定申告の期間に申告する必要があります。通常は2月16日〜3月15日までの1か月間です。

必要書類

• 相続財産の取得費に加算される相続税の計算明細書
• 譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）［土地・建物用］や株式等に係る譲渡所得等の金額の計算明細書　など

計算方法

取得費に加算する相続税額の算出方法を知っておくことは、取得費加算の特例を事前に活用できるか出来ないかを判断する上で非常に重要です。

取得費に加算する相続税額の計算式

譲渡した人の納付すべき相続税額 × 譲渡資産の相続税の課税価格÷（相続した全体の課税価格+債務控除額）

相続した財産を売却したときの計算手順

取得費として加算できる金額を計算
↓
譲渡所得を計算
↓
譲渡所得に税率をかける

注意点

取得費加算の特例は、相続や遺贈により取得した不動産の売却時に税負担を軽減する手段ですが、生前贈与された土地には通常適用されません。

ただし、贈与された財産が相続時精算課税や3年内加算の対象となった場合は特例の適用が可能です。

また、小規模宅地等の特例や居住用財産の特別控除などの併用が可能ですが、空き家の譲渡所得特例との併用は選択制になります。

空き家の譲渡所得の特例に関しては、「今から知っておく、相続した空き家をを賢く売却する方法！」の記事を参考にして下さい。

こちらの記事で、売却を検討しているが、まだ決断に至っていない方々に向けて、空き家の売却に関わる3000万円の特別控除の要件や使い方を詳しく解説します。この特例を適切に理解すれば売却時の税金負担を大幅に軽減することが可能ですので、ぜひ、ご参考にして下さい。

さらに、取得費加算の特例を活用するための重要なポイントとしては、遺産分割協議を相続開始日から3年10か月以内に完了させることになります。

また、複数の不動産を持っている場合は、節税効果の高い不動産に特例を適用することが有効ですが、代償分割を行う場合は特例の効果が減少する可能性があるため注意が必要です。

譲渡益が発生する？　

取得費加算の特例を考慮する際、まず譲渡所得の計算が必要ですが、これには売却価格の見積もりが不可欠です。

多くの方が、まだ売却を決断していない段階で不動産会社に連絡をして相場を聞くことは躊躇するものです。

そこで、手軽に相場がわかるAI査定の利用をお勧めします。

AI査定を利用することで、不動産会社に連絡することなく、簡単に不動産の相場価格を知ることができます。

特に、AI査定の大きなメリットは、個人情報を不動産会社に開示せずに相場を把握できる点にあります。このようにして得た情報は、取得費加算の特例を適用するための譲渡所得の予想に役立ちます。

ただし、同じAI査定サイトでも個人情報の入力を必須とするサイトは注意が必要です。なぜなら、後から不動産会社から連絡がきてしつこい営業をしてくる会社があるからです。

イシトチ不動産のAI査定は個人情報の入力は不要です。24時間好きな時間に使えますのでお気軽にご利用下さい。

具体的な計算例

例えば、父が亡くなって、相続財産として不動産4,000万円と預金他6,000万円を引き継ぎ、相続税を1,000万円納めたとします（債務控除額はなし）。 この条件で取得費に加算できる金額は、「1,000万円×（4,000万円÷1億円）」の400万円となります。

この不動産の購入価格が不明、売却価格が5,000万円、手数料などの売却費用が50万円の場合の譲渡所得は「5,000万円‐（5,000万円×5％＋400万円＋50万円）」で4,300万円です。4,300万円の譲渡益に対して20.315％の税金が課されるため、873万5,450円を国や地方自治体に納めることになります。

また、取得費加算の特例を利用しなかった場合の譲渡益は「5,000万円‐（5,000万円×5％＋50万円）」で2,790万円、税金は954万8,050円です。

つまり、この特例を活用できれば、812,600円の所得税を軽減できます。

取得費加算の特例を利用するには、適用条件を満たすだけでなく、確定申告を行う必要がありますので、税理士など専門家に相談することをおすすめします。

また、各税務署では無料税務相談も実施しています。事前に相談しておくのもおすすめです。相談する際は予約が必要になりますので、管轄の税務署に必ず一度お電話してから相談先に行ってください。

金沢税務署電話相談センター（金沢市）
076-261-3221

松任税務署（野々市市・白山市）
076-276-2345

国税庁のホームページでも、チャットボットやタックスアンサーなどで国税に関する疑問や質問などを調べることができますので是非ご利用してみてください。

まとめ　

いかがだったでしょうか？

この記事では、取得費加算の特例の具体的な内容や受けるための条件、必要書類、申請方法、注意点について詳しく解説し、さらに譲渡所得の予想をするための簡単な方法もご紹介しました。

取得費加算の特例を考える上で、譲渡所得のシミュレーションが必要ですが、これにはAI査定の活用をおすすめしました。

AI査定を利用することで、簡単に不動産の相場価格を知ることができるからです。

個人情報の入力をするAI査定は、しつこい営業がある可能性がありますが、弊社のAI査定は一切個人情報の入力は不要です。お気軽にお使い下さい。

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