法人所有不動産を売る際のポイント！失敗しないための戦略！

不動産売却を考えている法人経営者の皆さま、

売却を検討するにあたって、

何から始めればいいのか…
と考えていませんか？

この記事では、
法人所有の不動産を売却する際、
個人売却とは異なる税制の違いや法人が直面する税金について、
わかりやすく解説します。

さらに、
効果的な節税対策や売却を成功させるためのポイントも説明します。

この記事を読むことで、
法人所有の不動産売却の基礎知識を身につけることができます。

売却を成功に導くための重要なヒントを、ぜひこの記事から得てください。

売るかどうかまだ決めていない段階でも、この知識が将来の選択肢を広げるための大切な一歩となれば幸いです。

法人と個人、不動産売却の違いは？

法人所有の不動産売却はどんな点に注意すればいいのでしょうか？

法人の不動産売却での利益は、会社全体の売上を合算して税金を計算します。

このため、不動産の売却益は会社の損益に影響を及ぼします。

• 利益の計算方法
• 利益に掛かる税金
• 譲渡日の考え方
• 注意

個人名義の不動産売却と比較しながら順番に説明していきます。

利益の計算方法

法人名義と個人名義の不動産売却では税金の仕組みが異なります。

個人の場合、売却による利益にのみ課税されるのに対し、法人の場合、売却益が取引の売上げに含まれ、合算して考えます。

利益に掛かる税金

では、

法人名義の不動産売却ではどんな税金が掛かるのでしょうか？

法人が不動産を売却する際に課税される税金は以下の通りです。

• 法人税
• 法人住民税
• 法人事業税
• 法人地方税
• 消費税（建物）
• 個人名義と共通する税金

順番に説明していきます。

法人税

法人税は事業で得られた利益にかけられる税金です。

会社の利益は、収益から費用を引くことで計算され、法人税の計算上では、益金から損金を引いた所得を用いることが重要です。赤字の場合、法人税の額はゼロになります​

法人住民税

法人住民税は、法人の事業所がある地方自治体に納められる住民税です。

事業所や事務所が複数ある場合は、それぞれの分を納めなければならないため、本社の所在地だけでなく、各所在地に対して納税する必要があります。

法人事業税

法人事業税は、事業全体で収益がある場合に各自治体に支払われる税金です。

林業や社会福祉法人などの公共事業にはこの税は適用されません。

地方法人税

地方法人税は、法人税を納める義務がある法人に対して課税され、基準法人税額に対する税率は10.3％になります。

消費税

不動産売却時、業者への仲介や登記手続きの報酬には消費税がかかります。法人は不動産の建物部分の売買の金額にも消費税がかかります。

個人と共通する税金

印紙税
領収書や売買契約書などの文書に課される税金が印紙税です。法人・個人に関わらず課されるもので、契約金額によって税額が変動します。

登録免許税
不動産を登記する手続き時に必要となる税金です。

譲渡日の考え方

売却日の定義も法人と個人で異なります。個人は売却日が譲渡日になりますが、法人の場合、契約を締結した日か最終金の支払いが完了した日を売却日として扱うことが可能です。

注意

法人名義の不動産を相場（時価）より低い価格で譲渡、または無償譲渡などをした際には、全て時価で計算されるおそれがあるので注意が必要です。

また、法人は、個人で利用可能な特例を使用することはできません。

個人の居住用財産の場合は、3,000万円の特例控除などを利用できる可能性がありますが、法人の場合は、同じような特例や控除はありません。

したがって、法人名義の不動産売却に際しては、これらの税金に関する理解と適切な計画が重要になります。

法人の不動産売却での節税方法は？

法人の不動産売却において節税方法を考えることは、多くの人が考える重要な課題です。

個人名義での不動産売却と異なり、法人は売却益に対して総合的な税金計算が適用されます。

しかし、

幸いにも法人の不動産売却にはいくつかの節税方法が存在し、その中からいくつかをご紹介します。

他事業の赤字と相殺

不動産を売却する法人が他の事業で赤字を出している場合、その赤字額を不動産の売却利益と相殺することができます。

これにより、

法人の課税所得を減少させ、税金を軽減することができます。

ただし、

相殺には一定の条件がありますので、詳細は税理士などの専門家に相談することが重要です。

新規不動産の購入

不動産売却による利益を新たな不動産の購入にあてる方法があります。

不動産の購入代金以外にも、仲介手数料や建物の減価償却費を経費として計上できます。

また、新規に購入した物件の減価償却費を適用することによって毎年経費として計上することもできます。

その際には、耐用年数の短い木造や鉄筋コンクリート造などの見極めは重要です。

また、購入代金全額を1年間で費用として計上できないので、損益を計算するときは注意しましょう。

特別償却を利用する

建物を購入した減価償却費とは別に追加の設備投資をすることによって、節税効果をさらに高めることもできます。

ただし、法人の状況に合わせて特別償却の適用条件を確認し計画的に活用する必要があります。

売却益をほかの所得に分散する

役員に支払った退職金は損金に算入されます。

損金が増えれば法人の利益が少なくなるので法人が課税される税金は少なくなります。

ただし、

退職金は所得税や住民税の課税対象になります。

法人の利益が少なくなっても個人の負担が増える可能性があるので、税理士などの専門家とシミュレーションをしておくことをおすすめします。

個人の負担が大きい場合はあまり節税効果がないのが現実です。

下記の事例を見てイメージしてして下さい。

法人の不動産売却を成功させるための4つのポイント

法人の不動産売却を成功させるためには、事前に情報収集をおこない適切な戦略を立てることが極めて重要です。

どんなところに気を付ければいいのでしょうか？

法人の不動産売却を成功させるためには、以下の4つのポイントが重要です。

• タイミングを見極める
• 売却前のバリューアップ
• 売却予定額と値引き許容幅を決めておく
• 不動産会社の選定

順番に説明していきます。

タイミングを見極める

不動産市場は常に変化しており、売却タイミングが成功への鍵となります。市場の流れや地域の需要を把握し、最適な売却時期を見極めることが重要です。

売却前のバリューアップ

買い手にどう見られたいのか？

不動産の価値を最大化するために、売却前に必要な改修やリノベーションを検討することが重要です。

売却予定額と値引き許容幅を決めておく

売却予定の価格を設定したら値引きの許容幅を事前に決めておくことが大切です。

不動産実務では価格交渉が頻繁に行なわれます。

値引きの許容幅を事前に決めておくことによって、効果的な契約交渉が可能となります。

不動産会社の選定

信頼できる不動産会社の選定は、成功への重要なポイントです。

実は、不動産業の免許は1つしかありません。

1つの免許で、賃貸、売買、管理、分譲など不動産業の様々な仕事が出来るので、同じ業種でも賃貸管理を得意にしている会社もあれば新築分譲、マンション投資などを得意としている会社など様々です。

つまり、

それぞれの不動産会社には得意な分野と不得意な分野があり、法人所有の不動産を賃貸管理を得意とする会社に頼んでも売るためのノウハウはありません。

もし、法人名義の不動産を売る場合は売買を得意にしている会社を選定することが重要です。

不動産売買を得意としている会社や売買の専門知識を持つ担当者を選ぶことで、効果的なマーケティング戦略を立て、売却の成功率を高めることができるからです。

よくある質問

個人と法人で不動産売却益への税金はどちらが安い？

一般的に、法人の方が不動産売却益に対する税金が低いことがあります。法人税率は個人所得税率よりも低いことが多く、また法人は特定の節税手段を利用できる場合があるため、税金の負担が軽減されることがあります。

不動産を売却する際、最適なタイミングはありますか？

不動産の売却タイミングは、市場の需給や地域の状況によって変わります。需要が高い季節や地域の特性に合わせて売却時期を選ぶことが重要です。

不動産売却にかかる手数料はどれくらいですか？

不動産売却には仲介手数料や登記手続き費用などがかかります。仲介手数料は不動産会社によって異なりますので、事前に確認しましょう。

不動産売却にかかる期間はどれくらいですか？

不動産売却にかかる期間は物件の種類や地域によって異なりますが、通常は数ヶ月から半年程度が一般的です。市場状況や物件の需要に影響されます。

法人として不動産売却するメリットは？

法人として不動産を売却するメリットには、税制面での優遇措置や資産の管理がしやすい点が挙げられます。法人は特定の条件下で税金の軽減や繰延が可能であり、資産を法人名義で管理することで相続対策や経営上の柔軟性も高まります。

損失がある場合の不動産売却は個人より法人の方が有利？

損失が発生した場合、法人と個人では税制上の取り扱いが異なります。法人は損失を他の所得と相殺することができる場合があり、個人よりも有利な場合もあります。ただし、具体的な状況によって異なるため、税理士などの専門家の助言が必要です。

不動産売却において不動産会社の選び方について教えてください。

不動産会社の選択は重要です。不動産売買を専門にしていて豊富な実績がある会社か売買の専門知識がある担当者を選ぶことが成功への一歩です。

不動産のバリューアップにはどのような方法がありますか？

不動産のバリューアップには、リノベーション、改修、インテリアのアップデートなどが含まれます。魅力を高めて売却価格を引き上げましょう。

売却予定の不動産価格や値引きの許容範囲はどのように決めたら良いですか？

売却予定の価格は、市場調査や競合物件の価格を考慮し、現実的な価格を設定することが大切です。値引きの許容範囲は慎重に検討しましょう。

売却利益に対する税金を減らす方法はありますか？

売却利益に対する税金を減らす方法として、他事業での赤字の相殺や新規不動産の購入、特別償却の活用、売却益をほかの所得に分散するなどを検討することができます。

不動産売却の際に忘れがちなポイントはありますか？

売却に際して忘れがちなポイントには、不動産の詳細情報の整理や引越しの計画、手続き期限の確認などがあります。計画的に進めましょう。

これらのFAQは一般的な情報を提供するものであり、具体的なケースによって異なることがあります。

以上がよくある質問とその解答ですが、まだ解決しきれない疑問や不安があれば遠慮なくお知らせください。

当社はお客様一人ひとりの状況に合わせた最適な解決策をご提案いたします。お問い合わせは【お問い合わせページ】または、【無料相談】までお気軽に。

皆様からのご質問やご意見は、今後のサービス向上に役立てさせていただきますので、どうぞお寄せください。

よろしくお願いいたします。

まとめ

いかがだったでしょうか？

この記事では、個人所有の不動産売却との比較をしながら法人所有の不動産売却の特徴を説明してきました。

また、法人所有の節税法と売却を成功するポイントも説明しました。

法人名義の不動産でも、事前に情報収集をおこない計画的に売却を進めることで節税の機会を最大限に活用できます。

特に不動産会社の選定がポイントになり、お願いする不動産会社が何を得意にしている会社かを考えて相談をすることをおすすめします。

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