マイホームを売る前に！マイホーム買換え特例のポイントをチェック！

マイホームの買換え特例を受けるための条件や必要書類は何があるの？
これから不動産の売却を検討していくにはどんな方法がいい？

この記事では、
買換え特例の具体的な内容、受けるための条件や必要書類、申請方法、さらに注意すべき点について詳しく解説します。

また、不動産売却を一歩進めるための簡単で効果的な方法も一緒にご紹介します。

自宅売却は大きな決断ですが、「マイホームの買換え特例」について重要なポイントを知り、この記事を読むことによって、選択肢を広げ、より賢い決断をするヒントになれば幸いです。

このブログでは自宅などの不動産をどうしようかと情報収集している方に対して、
事前に知っておきたい不動産売却の基礎知識や優遇制度の具体的な内容、受けるための条件や必要書類、不動産相場のリアルな流れなどについて詳しく解説しています。
また、検討を一歩すすめるために、今から出来るおすすめの方法もご紹介しています。

この記事を書いているイシトチ不動産代表の小川は1000件以上の無料相談、多数の不動産取引に関わり、自分所有の不動産売却体験をもとに解説しています。

不動産売却は「情報整理」と「適切な人」が重要です。よかったら、私の体験を元に書いた「不動産売却で後悔しないために！成功のカギはこれだ！」という記事も読んでみて下さい。

この記事を、不動産売却の「情報整理」や一歩進めるための「ヒント」としてお役立てください。

知り合いゼロ。7社の不動産会社から無視。騙されそうにもなりましたが、めげずに挑戦して売却成功！必ず皆さんの役に立つ情報です。是非読んで下さい！

相続手続きの基礎知識や相続準備などを参考にしたい方はこちらのブログをご参考下さい。

マイホームの買換え特例とは

居住用財産を、令和5年12月31日までに売って、マイホームを買換えたとき、一定の要件のもと、譲渡益に対する課税を将来に繰り延べることができます。

マイホームの買換えの特例の適用を受ける場合、売った金額より買い換えた金額が多いときは、所得税の課税が将来に繰り延べられ、売った年については譲渡所得がなかったものとされます。

また、売った金額より買い換えた金額が少ないときは、その差額を収入金額として譲渡所得の金額の計算を行います。

この特例を活用することによって資金面の負担を減らせたり、譲渡所得税の納付を先延ばしにできるのがメリットです。

ただし、譲渡益が非課税となるわけではありませんので、再度買い替えをする際に前回の税金が請求されます。

適用要件

売却物件

• 自分が住んでいる家屋を売ること
• 住まなくなった日から3年が経過する年末までに売ること
• 日本国内にあること
• 売却代金が1億円以下であること
• 居住期間が10年以上であること　など

購入物件

• 建物面積が50平方メートル以上のもの
• 土地面積が500平方メートル以下のもの
• 日本国内にあること
• 売った年の前年から翌年までの3年の間にマイホームを買い換えること。
• 売った年かその前年に取得したときは、売った年の翌年12月31日までに住むこと
• 売った年の翌年に取得したときは、取得した年の翌年12月31日までに住むこと
• 耐火建築物の中古住宅である場合には、取得の日以前25年以内に建築されたものであること、または一定の耐震基準を満たすものであること
• 耐火建築物以外の中古住宅である場合には、取得の日以前25年以内に建築されたものであること、または、取得期限までに一定の耐震基準を満たすものであること　など

国税庁HP「No.3355 特定のマイホームを買い換えたときの特例」から一部抜粋しました。より詳しい情報は国税庁のHPでご確認下さい。

申請期間や必要書類

申請期間

この特例を活用するためには確定申告が必要です。通常、2月16日〜3月15日の間に申告をする必要があります。

不動産を売却した後の確定申告については、「不動産を売ったら確定申告？実際のところどうなの？」をご参考にして下さい。こちらの記事では、不動産売却後の確定申告についての流れを解説しています。

また、不動産を売却した後の確定申告について、「家を売るときの税金豆知識、確定申告が不要なケースとは？」という記事もあります。こちらの記事では、私自身の不動産売却時の経験と、多くのお客様に関わってきた経験を活用して確定申告が必要になるケースとそうでないケースを詳しく解説していますのでこちらもご参考にして下さい。

確定申告を税理士にお願いする場合は、「家を売った後の確定申告、税理士の費用はいくら？」という記事を参考にして下さい。こちらの記事では、税理士に依頼した場合の料金相場、自分で確定申告を行うか税理士に任せるかの判断基準、依頼の流れについて、わかりやすく解説しました。

必要書類

• 譲渡所得の内訳書(確定申告書付表兼計算明細書)［土地・建物用］
• 売却物件の登記事項証明書
• 住民票の写し
• 買い換えた居住用財産の売買契約書写し
• 売却したマイホームが要件を満たすことがわかる各種証明書
• 耐震基準適合証明書
• 売却物件が条件を満たしていることを証明する資料
• 売却物件の登記事項証明書および売買契約書
• 購入物件の登記事項証明書および売買契約書の写し　など

国税庁HP「No.3355 特定のマイホームを買い換えたときの特例」から一部抜粋しました。より詳しい情報は国税庁のホームページでご確認下さい。

計算方法

「マイホームの買換え特例」は、自宅を売却して新たに住宅を購入する際の税金対策として非常に重要な制度です。

しかし、その適用は、売却した金額と新たに購入する住宅の金額によって異なります。

ここでは、国税庁のホームページを参考に「売った金額より高い金額でマイホームを買い換えたとき」と「売った金額より少ない金額でマイホームを買い換えたとき」の2つの計算例をご紹介します。

売った金額より高い金額でマイホームを買い換えたとき

売却価格（譲渡資産の譲渡価格）≦購入価格（買換資産の取得価格）→譲渡所得0円

1,000万円で購入したマイホームを5,000万円で売却して、7,000万円のマイホームを新規で購入した場合、4,000万円の譲渡益が課税対象となりますが、特例の適用を受けた場合、売却した年では譲渡益への課税は行われず、買い換えたマイホームを将来売却したときまで譲渡益に対する課税が繰り延べられます。

その後、買い換えたマイホームを8,000万円で売却した場合、売却価額8,000万円と購入価額7,000万円との差額である1,000万円の譲渡益（実際の譲渡益）に対して課税されるのではなく、実際の譲渡益1,000万円に特例の適用を受けて課税が繰り延べられていた4,000万円の譲渡益を加えた5,000万円が、譲渡益として課税されます。

国税庁HP「No.3355 特定のマイホームを買い換えたときの特例」から抜粋

売った金額より少ない金額でマイホームを買い換えたとき

売却価格（譲渡資産の譲渡価格）＞購入価格（買換資産の取得価格）→差額が収入金額

具体的な計算式

（1）「収入金額」の計算
売った金額－買い換えた金額

（2）「必要経費」の計算
(売ったマイホームの取得費＋譲渡費用)×(収入金額÷売った金額)

（3）「譲渡所得」の計算
収入金額－必要経費

売ったマイホームの金額が1億円、買い換えたマイホームの金額が7,000万円、売ったマイホームの取得費が1,000万円、 売るためにかかった費用が500万円の場合、

（1）収入金額の計算
売った金額－買い換えた金額＝1億円－7,000万円＝3,000万円

（2）必要経費の計算
（売ったマイホームの取得費＋譲渡費用）×（（1）÷売った金額）
＝（1,000万円＋500万円）×（3,000万円÷1億円）＝450万円

（3）譲渡所得の計算
（1）－（2）＝3,000万円－450万円＝2,550万円

国税庁HP「No.3358 売った金額より少ない金額でマイホームを買い換えたとき」から抜粋

注意すること

「マイホームの買換え特例」を活用した場合、譲渡益が非課税になったわけではなく、いつか物件を手放すとき納税しなければなりません。また、この特例は親族間での家の売却では「買い替え特例」は使えません。

住宅ローン控除、3,000万円控除、譲渡の軽減税率は併用できません。

住宅ローン控除については、こちらの「住み替えを検討中の方必見！2023年改正、住宅ローン控除を再確認！」をご参考にして下さい。2023年の住宅ローン控除の改正点、特に注意すべきポイントとして適用条件について解説し、効率的な住み替え計画のすすめ方もご説明しています。

3000万円控除については、「家を売る前に知っておきたい！3000万円控除を最大限に活用する方法」をご参考にして下さい。この記事では、3000万円特別控除の具体的な内容から、受けるための条件や必要書類、申請方法、控除を受ける際の注意点について詳しく解説しています。

譲渡の軽減税率については、こちらの「不動産の売却検討者必読！長期譲渡所得の軽減税率特例とその条件」をご参考にして下さい。この記事では、長期譲渡所得の軽減税率の特例について詳しく解説し、受けるための条件や必要書類、申請方法、注意点に焦点を当て、検討を一歩進めるために、簡単にできるおすすめの検討方法もご紹介しています。

お客様の状況によっては必要書類や特例が使える使えないなどの条件は違います。

特例の活用を考えた場合や譲渡税などがある場合は事前に管轄税務署の無料税務相談のご利用をおすすめします。相談する際は予約が必要になりますので、必ず一度お電話してから相談先に行ってください。

金沢税務署電話相談センター（金沢市）
076-261-3221

松任税務署（野々市市・白山市）
076-276-2345

国税庁のホームページでも、チャットボットやタックスアンサーなどで国税に関する疑問や質問などを調べることができますので是非ご活用ください。

検討を一歩すすめるために

不動産売却を考え始めたあなたにとって、まず重要なのは自分の不動産の現在価値を知ることです。

しかし、まだ売却を決断していない段階で、不動産会社に相談するのは気が引けるものです。

そこで、AI査定の活用が最適な解決策となります。

AI査定を利用することで、不動産会社と直接やり取りすることなく、おおよその市場価格を迅速かつ手軽に知ることが可能です。

特に、株式会社イシトチ不動産の提供するAI査定サービスは、個人情報の入力なしで利用できるため、安心してお試しいただけます。

このAI査定は、売却を検討中のあなたにとって、検討をすすめるための必要な情報を得ることができます。

さらに、個人情報を入力せずに利用できるため、安心して価値把握ができます。

今すぐイシトチ不動産のAI査定を試してみませんか？

市場価格を知ることは、賢い不動産売却の第一歩です。

下のリンクから簡単にアクセスできます。

まとめ

この記事では、マイホームの買換え特例について、その具体的な内容から受けるための条件、必要書類、申請方法、そして注意すべき点までを詳しく解説してきました。

しかし、実際の売却を検討する前に、まずは自宅などの不動産がどれくらいの価値があるかを知ることが重要です。

特に、まだ売却を決めかねている方にとって、イシトチ不動産のAI査定は理想的な方法となります。

イシトチ不動産のAI査定を利用すれば、個人情報の入力なしで、おおよその不動産価格を簡単かつ迅速に知ることができます。

これにより、市場価格を把握することで、売却のタイミングや価格設定に関するより明確な判断が可能になります。

ぜひ、この機会にイシトチ不動産のAI査定をお試しください。

安心して利用できるこのサービスで、不動産売却の一歩を踏み出しましょう。

下のリンクから簡単にアクセスできます！

この記事を読んでくださった皆様へ

ブログを読んでいただき、ありがとうございました。

不動産売却は「情報整理」と「適切な人」が重要です。

お客様の不動産を「誠実」に「柔軟」に考えてくれる人がいれば、その不動産価値は大きく変わります。

不動産会社に知り合いがいなく、不動産知識があまりない方は、

まずは、自分の不動産情報を整理してみて下さい。

また、不動産知識がなければ、弊社のブログを見て下さい。

不動産の「知らない」「見えない」をなくすために情報発信しています。

私たちイシトチ不動産は、お客様にとって最良のパートナーを目指します。

株式会社イシトチ不動産はどんな会社？

株式会社イシトチ不動産は石川県の金沢市、野々市市、白山市を中心に、不動産や相続の相談や取引きを通して、お客様にとって最良のパートナーになることを目標にしている会社です。

このような仕事に取り組んできました！

この記事の執筆者

不動産売却は「情報整理」と「適切な人」が重要です。不動産売却の成功体験の記事も読んでみて下さい！

知り合いゼロ。7社の不動産会社から無視。騙されそうにもなりましたが、めげずに挑戦して売却成功！必ず皆さんの役に立つ情報です。是非読んで下さい！

ブログで学んだことを活かして、次のステップへ進みませんか？

私たちのブログがお役に立てたなら、もっと詳しい情報や個別のご相談が必要な場合は、お気軽にお問い合わせください。株式会社イシトチ不動産では、経験豊富なスタッフが皆様の疑問にお答えし、一緒に最適な解決策を見つけるお手伝いをいたします。

お客様のご状況、ご質問、そしてご希望について詳しくお聞かせいただけることを、私たちは心から楽しみにしております。自宅の売却についての相談や疑問、または具体的な手続きについてのご相談がありましたら、下記からいつでもお気軽にご連絡ください。私たちがお手伝いできることがあれば、何でもお申し付けください。

※ご相談されてもご契約の義務は一切ありません。また、後日弊社から契約を迫ることも絶対ありません。

不動産に関するさらなる学びをお求めの方は、私たちのブログを定期的にチェックして、最新の情報や役立つ知識を手に入れてください。不動産売買、市場動向、相続問題など、幅広いトピックを取り上げています。

株式会社イシトチ不動産は金沢市、野々市市、白山市内を中心に不動産売却を専門にしている会社です。

イシトチ不動産は、皆様一人ひとりのご意見やご質問を大切に考え、尊重してまいります。

不動産売却には専門的な用語や複雑な手続きがありますが、私たちはその全てをわかりやすくご説明し、皆様が安心して不動産売却を進められるようサポート致します。