売却とローン返済、どちらが先？実際の流れとは？

家を売却したい！
でも、住宅ローンが残っている…

そんなあなたは売却をためらっていませんか？

銀行にいつ連絡すればいいのか？
一括返済が難しい場合はどう対応するのか？

そもそもローンが残ったまま売却できるのか…

こうした疑問や不安を持つ方々は多いのではないでしょうか。

この記事では、

住宅ローンが残っている場合に家を売る方法や注意点や残債の一括返済と抵当権抹消の流れ・費用、ローンを完済させながら高く売る3つのポイントを解説します。

まだ売るかどうか決めていないあなたも、
今後の売却を考える上でこの情報は必見です。

今から知っておくことで、
将来の選択を後悔しないための第一歩としましょう。

この記事が不動産売却の成功へのサポートとなれば幸いです。

このブログでは自宅などの不動産をどうしようかと情報収集している方に対して、
事前に知っておきたい不動産売却の基礎知識や優遇制度の具体的な内容、受けるための条件や必要書類、不動産相場のリアルな流れなどについて詳しく解説しています。
また、検討を一歩すすめるために、今から出来るおすすめの方法もご紹介しています。

この記事を書いているイシトチ不動産代表の小川は1000件以上の無料相談、多数の不動産取引に関わり、自分所有の不動産売却体験をもとに解説しています。

不動産売却は「情報整理」と「適切な人」が重要です。よかったら、私の体験を元に書いた「不動産売却で後悔しないために！成功のカギはこれだ！」という記事も読んでみて下さい。

この記事を、不動産売却の「情報整理」や一歩進めるための「ヒント」としてお役立てください。

知り合いゼロ。7社の不動産会社から無視。騙されそうにもなりましたが、めげずに挑戦して売却成功！必ず皆さんの役に立つ情報です。是非読んで下さい！

相続手続きの基礎知識や相続準備などを参考にしたい方はこちらのブログをご参考下さい。

住宅ローンが残ったまま売却はできない

初めての不動産売却は、疑問や不安がつきものですね。

特に、現在の自宅や不動産の住宅ローンが残っている場合、そのまま売却できるのかが気になるポイントです。

事実、

住宅ローンの残債がある状態での売却は原則できません。

ただし、住宅ローンが全額返せる見込があれば問題はありません。

その際には、いくつかの手続きや注意点が必要となります。

重要なのは「抵当権抹消」です。

抵当権は、銀行や金融機関がローンの返済を保証するために設定されるもの。

この権利が残ったままでは、買主への物件の移転ができません。

売却時には住宅ローンの残額を一括返済するか、または新しいローンを組んでその資金で返済する方法ができればいいのです。

• ローンが残った不動産を売却する際の具体的な注意点
• 売却資金を住宅ローンの返済に充てて売却する流れ
• 売却資金でのローン完済が難しい場合の対処方法
• ローンを完済させて高く売る3つのコツ

順番に説明します。

ローンが残った不動産を売却する際の具体的な注意点

ローンが残っている不動産の売却は計画的に進める必要があります。初めての売却は特に以下の注意点を抑えておくとよいでしょう。

• 売却スケジュールに余裕を持つ
• 事前準備をしっかりと行う
• 資金計画を考える
• 銀行へ連絡する
• 不動産会社に相談する

順番に説明します。

売却スケジュールに余裕を持つ

売却を急ぐと、思わぬトラブルを招くことがあります。

十分な「準備期間」を確保し、流れやスケジュールをしっかりと把握することで、スムーズな「売却」につなげることができます。

事前準備をしっかりと行う

物件の「査定」を受ける前に、必要な書類や情報を整えておくと、後々の手続きがスムーズに進みます。

また、普段から近隣の相場を調べておくといいでしょう。

資金計画を考える

売却によって得られる金額と、ローンの残高や売却にかかる「諸費用」を考慮して、しっかりとした資金計画を立てることが大切です。3つのポイントを押さえましょう。

住宅ローンの残高

現在の「ローン返済」状況を把握し、金融機関との確認を適切に行うことで、返済スケジュールや金額に関するトラブルを避けることができます。

物件価格

市場価格や近隣の取引事例などを参考にして、適正な「相場」を把握することで、早期の売却を実現することが可能です。

売却にかかる諸費用

不動産会社の手数料や登記費用など、予想以上の諸費用が発生することがあるため、事前にしっかりと確認しておきましょう。

銀行へ連絡する

不動産売却を考える際、住宅ローンの返済計画は避けて通れない重要な過程となります。

その中で銀行との連絡タイミングを適切に行うことで、スムーズな手続きが可能となります。

タイミングは返済の方法や計画によって異なりますので、以下の二つのケースを考慮して適切な手続きを行うことが求められます。

預貯金で全額返済する場合

売却をしようと決めた段階で、銀行に連絡をし、「抵当権抹消」の手続きを開始します。

事前に住宅ローンを一括で返済するケースは、手続き完了までに約1ヶ月の期間を要することが一般的です。

売買代金を充当させる場合

これは一般的な手法で、売却代金を住宅ローンの返済に充足する方法です。

この場合、

決済日が確定次第、その2〜3週間前に銀行に連絡を入れるといいです。

そして、

決済日に「抵当権抹消」の手続きを行いローン返済と同時に物件の引き渡しを行います。

不動産の「売却」と住宅ローンの「返済」は密接に関連しており、スムーズな取引を進めるためには、銀行との適切な連絡が不可欠です。

また、その中継役である不動産会社の担当選びも重要です。

不動産会社に相談する

不動産売却では、様々な「手続き」が必要となります。

売主にとって不動産会社は信頼できるパートナーとして、売却の「流れ」や「ローン返済」の方法など、さまざまな疑問や不安に答えてくれます。

不動産会社は、市場の「動向」や「相場」の知識を有しており、売主がより有利に物件を売却するためのサポートを提供してくれます。

また、売却に関連する「諸費用」や「契約」の手続きなど、売主が知らない情報も教えてくれるため、良い不動産会社との出会いは、スムーズな取引を進めるカギになります。

不動産売却の際には不動産会社、特に担当者との連携を深め、いつでも相談できる関係を築くことが重要です。

売却資金を住宅ローンの返済に充てて売却する流れ

不動産を売却する際、その資金を住宅ローンの返済に充てることは一般的な選択となります。このプロセスはいくつかのステップに分けられます。

• 販売活動
• 売買契約
• 契約後の流れ
• 決済・引渡し

順番に説明していきます。

販売活動 

売却の第一歩は、物件の「査定」を行うことから始まります。不動産会社は市場の「動向」や近隣の物件の「価格」を考慮しながら、適切な価格を提案してくれます。

次に、物件情報の「広告」や「宣伝」を行い、買い手を見つけるための活動が開始されます。

売買契約 

適切な買い手が見つかったら、「契約書」の作成に移ります。この際、売主と買主は契約の詳細について相談し、取引の「条件」や「価格」などを最終的に決定します。また、手付金として一定の金額が支払われます。

契約後の流れ 

売買契約が成立した後、最終的な売却金額の確定や、残る住宅ローンの「返済」計画を再確認します。

この際、銀行との連携も欠かせません。特に住宅ローンの「残高」や「返済スケジュール」に関する詳細な打ち合わせが必要となります。

決済・引渡し 

最終的な決済日が到来すると、売主と買主は指定された場所で待ち合わせをし、売買代金の「支払い」と物件の「引渡し」を行います。この際、売却資金は住宅ローンの返済に充てられ、残債が全額返済されることが一般的です。

売却から住宅ローンの完済まで、スムーズな取引のためには、不動産会社の担当者や銀行との密接な連携が不可欠です。

特に不動産会社の担当者からの適切な「情報提供」や「アドバイス」をもとに、すすめていくので担当者選びは大切です。

売却資金でのローン完済が難しい場合の対処方法

不動産の売却を検討する際、売却額だけでは住宅ローンの残債を完済するのが難しい場面が考えられます。そうした状況での適切な対応策を三つご紹介します。

• 自己資金
• 住み替えローンの利用
• 任意売却

順番に説明します。

自己資金

売却資金が足りない分を自己資金で補う方法です。

預貯金や他の資産を現金化し、足りない分を返済に充てることで、物件の引き渡しや新たな生活のスタートを実現することができます。

住み替えローンの利用

一部の金融機関では、「住み替えローン」というサービスを提供しています。

これは、既存の住宅ローンの残高を新しいローンとして組み直す方法です。

新居購入の際の資金計画に組み込むことで、適切な返済計画を立てることが可能です。

任意売却

任意売却は、住宅ローンの返済が困難となった場合に、金融機関と協議の上で物件を売却する方法です。

任意売却は、競売よりも高い価格で物件を売却できる可能性があり、大きな損失を回避するための有効な手段となることが期待されます。

いずれにしても、自らの資産状況や返済計画に合わせた最適な対応策を選択することが重要です。上記の方法以外にも、金融機関や不動産会社との相談を通じて、さまざまな選択肢や情報収集を行うことがおすすめです。

ローンを完済させて高く売る3つのコツ

住宅ローンを完済する予定で物件を売却する場合、最大限の利益を上げるための方法は存在します。ここでは、高額売却のための3つのコツを紹介します。

スケジュールに余裕をもつ

物件売却を急ぐあまり、適切な価格での取引を逃すことはよくある失敗例です。

そこで、

スケジュールに余裕を持つことで、市場の動向を把握し、最適なタイミングでの売却を目指すことが鍵となります。

信頼できる不動産会社の選択

物件の価値を的確に判断し、適切な売却価格を提案してくれる不動産会社の選択は非常に重要です。

購入希望者との交渉や、売却に関する手続きなど、専門的な知識と経験を持った担当者との提携も、高額売却の成功につながります。

また、やや高めの価格設定も戦略として有効ですが、市場価格とのバランスを見失わないよう注意が必要です。

売却にかかる費用の把握

売却にかかる仲介手数料や税金などの費用を正確に把握し、売却益を事前に計算することも大切です。

FAQ：良くある質問

不動産を売却する場合、ローンが残っていても大丈夫ですか？

はい、ローンが残っている物件も売却は可能です。しかし、売却代金から先に残っているローンを返済する必要があります。

売却代金でローンを完済できない場合はどうすればよいですか？

売却代金だけではローンを完済できない場合、残りのローン金額を自己資金で補うか、住み替えローン等の新しいローンを組む方法が考えられます。

ローンの残高を知りたい場合、どうすればいいですか？

ローンを組んでいる金融機関に直接問い合わせるか、最新の返済明細を確認することで、現在の残高を知ることができます。

抵当権抹消の手続きはいつ行うべきですか？

ローンが完済されると、金融機関から抵当権抹消のための書類が提供されます。これを受け取ったら、速やかに法務局へ手続きを行う必要がありますが、実務では司法書士が金融機関と調整して抵当権抹消を行いますます。

以上がよくある質問とその解答ですが、まだ解決しきれない疑問や不安があれば遠慮なくお知らせください。

当社はお客様一人ひとりの状況に合わせた最適な解決策をご提案いたします。お問い合わせは【お問い合わせページ】または、【無料相談】までお気軽に。

皆様からのご質問やご意見は、今後のサービス向上に役立てさせていただきますので、どうぞお寄せください。

よろしくお願いいたします。

まとめ

住宅ローンの残債が存在する状態での売却にはスケジュール管理と事前準備が欠かせません。

売却を検討する際には、信頼性の高い不動産会社の担当者を早めに見つけて一緒に進めることをおすすめします。

良い担当者は売却の流れや市場価格の動向把握、そして金融機関との交渉などを手助けしてくれるため、安心して進めることができます。

なので、親身に相談に乗ってくれる担当者選びは、売却をスムーズに進めるうえでの大きなポイントとなります。

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