家を売る前に知っておきたい！譲渡所得税の基礎知識

不動産売却を検討しはじめると、必ず気になるのが税金です。

家を売ると税金が高くなるのでは？

税金がいくらになるか計算ができない…

と不安に思っている方も多いのではないでしょうか？

実際、税金について理解が浅いまま売却手続きを進めると、予想外の税金を支払う羽目になったり、活用できる節税方法を見落とすことになりかねません。

本記事では、不動産売却時に発生する譲渡所得税の基本知識から計算方法、節税のための控除やその他の税金まで、不動産売却に関わる税金をわかりやすく解説します。

売却時にかかる税金への不安を解消し、賢く売却を進めるための重要ポイントを押さえましょう！

このブログでは自宅などの不動産をどうしようかと情報収集している方に対して、
事前に知っておきたい不動産売却の基礎知識や優遇制度の具体的な内容、受けるための条件や必要書類、不動産相場のリアルな流れなどについて詳しく解説しています。
また、検討を一歩すすめるために、今から出来るおすすめの方法もご紹介しています。

この記事を書いているイシトチ不動産代表の小川は1000件以上の無料相談、多数の不動産取引に関わり、自分所有の不動産売却体験をもとに解説しています。

不動産売却は「情報整理」と「適切な人」が重要です。よかったら、私の体験を元に書いた「不動産売却で後悔しないために！成功のカギはこれだ！」という記事も読んでみて下さい。

この記事を、不動産売却の「情報整理」や一歩進めるための「ヒント」としてお役立てください。

知り合いゼロ。7社の不動産会社から無視。騙されそうにもなりましたが、めげずに挑戦して売却成功！必ず皆さんの役に立つ情報です。是非読んで下さい！

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譲渡所得税とは

不動産を売却して利益が出た場合、その利益に課税される「譲渡所得税」です。

この税金は不動産の売却益が対象となり、たとえ現金収入として手元に残らない場合でも、税額が発生するケースがあるので注意が必要です。

不動産を売却する際に考慮すべき重要な項目ですが、計算方法や控除制度をしっかり理解することで節税につながる可能性もあるため、売却を検討中の方は事前に知っておきたい知識です。

計算方法

土地や建物を売ったときの譲渡所得に対する税金は、事業所得や給与所得などの所得と分離（分離課税）して、計算することになっています。

譲渡所得の金額は、次のように計算します。

収入金額 – （ 取得費 ＋ 譲渡費用） – 特別控除額

収入金額は土地や建物の売却代金のことです。

取得費

取得費とは、不動産を購入したときの購入代金や、手数料などの取得に掛かった金額、購入後の改良費や設備費を加えた合計額をいいます。

なお、建物の取得費は、所有期間中の減価償却費相当額を差し引いて計算します。

取得費の例

• 不動産の購入代金や建築代金
• 取得時の仲介手数料
• 古屋付土地購入時の立退料、解体費用
• 不動産を購入したときの登録免許税や登記費用、不動産取得税など
• 土地購入後の改良費や造成費、測量費
• 借入金の利子
• 所有権などを確保するために要した訴訟費用　など

相続財産を一定期間に譲渡した場合

相続財産を相続後3年10か月以内に譲渡した場合は、譲渡資産に掛かる相続税のうち一定の額を取得費に加算できる特例があります。

取得費が分からない場合

売った土地建物が先祖伝来のものであるとか、買い入れた時期が古いなど、取得費が分からない場合には、売った金額の5パーセント相当額を取得費とすることができます。

また、実際の取得費が売った金額の5パーセント相当額を下回る場合も、売った金額の5パーセント相当額を取得費とすることができます。

計算式
収入金額×5％＝取得費（概算取得費）

例えば、土地建物を3,000万円で売った場合、3,000万円×5％で概算取得費は150万円になります。

譲渡費用

譲渡費用とは不動産を売却するために支出した費用のことです。

• 土地や建物を売るために支払った仲介手数料
• 印紙税で売主が負担したもの
• 貸家を売るため、借家人に家屋を明け渡してもらうときに支払う立退料
• 土地などを売るためにその上の建物を取り壊したときの取壊し費用とその建物の損失額
• 借地権を売るときに地主の承諾をもらうために支払った名義書換料　など

節税できる控除など

控除は一定の要件を満たす場合に適用されます。適切に活用できれば節税できます！

まず、土地や建物を譲渡した場合の代表的な特別控除をご紹介します。

マイホーム（居住用財産）を譲渡した場合 ⇒3,000万円

この控除は、所有期間に関係なく譲渡所得から最高3,000万円を控除することができる特例です。

こちらの「家を売る前に知っておきたい！3000万円控除を最大限に活用する方法」では、「3000万円特別控除」の具体的な内容から、受けるための条件や必要書類、申請方法について詳しく解説しています。さらに、控除を受ける際の注意点もご紹介していますのでよかったらご参考にして下さい。

その他

• 収用等により土地建物を譲渡した場合 ⇒ 5,000万円
• 被相続人の居住用財産（空き家）を譲渡した場合 ⇒ 3,000万円
• 特定土地区画整理事業等のために土地等を譲渡した場合 ⇒ 2,000万円
• 特定住宅地造成事業等のために土地等を譲渡した場合 ⇒ 1,500万円
• 平成21年及び平成22年に取得した土地等を譲渡した場合 ⇒1,000万円
• 農地保有の合理化等のために農地等を譲渡した場合 ⇒ 800万円
• 低未利用土地等を譲渡した場合 ⇒ 100万円　など

詳しい要件や内容は国税庁のHPをご確認下さい。

その他のお得な特例もご紹介します。

買換え特例

所有期間10年超のマイホームを買い替えた場合の譲渡所得税を軽減できます。住宅ローン控除やその他の譲渡所得の特例とは選択適用になります。

買換えの損失の繰越控除

購入時に比べて値下がりしたマイホームを売却した場合の譲渡損を3年間繰り越して控除できます。また、住宅ローン控除と併用可能で、その他の譲渡所得の特例とは選択適用になります。

譲渡損失の繰越控除

買換えを前提としないでマイホームを売却した場合でもオーバーローン部分の譲渡損失は3年間繰り越して控除できます。また、住宅ローン控除と併用可能で、その他の譲渡所得とは選択適用になります。

税額

土地や建物を売ったときの譲渡所得は、所有期間によって長期譲渡所得と短期譲渡所得に分かれ税金の計算を行ないます。それぞれの税額は下記のようになります。

長期譲渡所得
譲渡した年の1月1日において所有期間が5年を超えるもの

所得税15.315％　住民税5％

短期譲渡所得
譲渡した年の1月1日において所有期間が5年以下のもの

所得税30.63％　住民税9％

※平成25年から令和19年までは、復興特別所得税として各年分の基準所得税額の2.1パーセントを所得税と併せて申告・納付することになります。

長期譲渡所得の軽減税率の特例

所有期間10年超のマイホームを売却した場合は、3000万円控除後の譲渡所得に軽減税率を適用できます。この軽減税率は住宅ローン控除やその他の譲渡所得の特例とは選択適用になり3000万円控除のみ併用可能です。

譲渡所得税以外で必要な税金は？

不動産を売却する際には、譲渡所得税が必要となることは上で説明した通りですが、それ以外にも必要な税金がいくつかあります。具体的には、印紙税、登録免許税、そして仲介手数料にかかる消費税などが挙げられます。

まず、不動産売買契約書に貼付する印紙税です。

この税金は契約書の金額に応じて異なる額が設定されており、契約書が法的効力を持つためには印紙を貼ることが求められます。不動産売却においても重要な費用の一部です。

具体的には、3000万円の不動産取引なら1万円になります。今は印紙税の軽減措置がおこなわれており令和9年3月31日までなら1万円で、本来なら２万円になります。

参照：国税庁ホームページ「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置」https://www.nta.go.jp/law/shitsugi/inshi/08/10.htm（20241117）

国税庁のホームページもチェックしてみてください！

次に、登録免許税についてです。

通常、買主が不動産の所有権移転登記を行う際に負担するものですが、売主としても売却に伴う登記関連の手続き（抵当権抹消手続き）が発生する場合にはこの税金が関わってきます。

抵当権抹消の登記は、不動産１件につき登録免許税が1,000円かかります。

さらに、仲介手数料にかかる消費税も見逃せません。

不動産会社に依頼して物件を売却する場合、仲介手数料が発生しますが、ここに消費税が加算される点に注意が必要です。仲介手数料自体は不動産会社への報酬ですが、消費税がかかることで支払い総額が増えることを忘れないようにしましょう。

これらの税金は不動産売却時に必ずしも目に見える大きなコストではありませんが、計算に含めておくことで、売却後の資金計画がより現実的になります。

まとめ　

いかがだったでしょうか？

この記事を通じて、譲渡所得税に関する基本的な知識や計算方法、さらには節税のための特例について詳しく解説しました。

これらの情報を理解することで、自宅などの不動産を売却する際の不安を軽減し、より安心して進めることができます。

特に、自宅売却を検討している段階では、譲渡所得税の基本を把握しておくことが重要ですので参考にして頂ければ幸いです。

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ブログを読んでいただき、ありがとうございました。

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