家を売る前に知っておきたい！譲渡所得税の基礎知識

不動産を売却する際、多くの人が疑問にぶつかるのが「譲渡所得税」です。

この税金は、不動産売却から得られる利益に対して課税されるもので、その計算方法や節税方法は、売却を検討している方にとって非常に重要な情報となります。

しかし、

多くの方がこの譲渡所得税の具体的な内容や計算方法、さらには節税できる特例についての知識がなく不動産売却に対して不安に思っています。

そのため、この段階で譲渡所得税の基本を理解しておくことは非常に重要です。

この記事では、
譲渡所得税の概要から計算方法、そして節税するための特例を解説します。

さらに、検討を一歩すすめるために、今、やっておいた方が良いことも一緒にご紹介します。

このブログでは自宅などの不動産をどうしようかと情報収集している方に対して、
事前に知っておきたい不動産売却の基礎知識や優遇制度の具体的な内容、受けるための条件や必要書類、不動産相場のリアルな流れなどについて詳しく解説しています。
また、検討を一歩すすめるために、今から出来るおすすめの方法もご紹介しています。

この記事を書いているイシトチ不動産代表の小川は1000件以上の無料相談、多数の不動産取引に関わり、自分所有の不動産売却体験をもとに解説しています。

不動産売却は「情報整理」と「適切な人」が重要です。よかったら、私の体験を元に書いた「不動産売却で後悔しないために！成功のカギはこれだ！」という記事も読んでみて下さい。

この記事を、不動産売却の「情報整理」や一歩進めるための「ヒント」としてお役立てください。

知り合いゼロ。7社の不動産会社から無視。騙されそうにもなりましたが、めげずに挑戦して売却成功！必ず皆さんの役に立つ情報です。是非読んで下さい！

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譲渡所得税とは

譲渡所得税とは、不動産を売ったときに発生した利益に掛かる税金の総称のこと。主に所得税と住民税を指します。

• 計算方法
• 取得費
• 譲渡費用
• 特別控除
• 税額

順番に説明していきます。

計算方法

土地や建物を売ったときの譲渡所得に対する税金は、事業所得や給与所得などの所得と分離（分離課税）して、計算することになっています。

譲渡所得の金額は、次のように計算します。

収入金額 – （ 取得費 ＋ 譲渡費用） – 特別控除額

収入金額は土地や建物の売却代金のことです。

取得費

取得費とは、不動産を購入したときの購入代金や、手数料などの取得に掛かった金額、購入後の改良費や設備費を加えた合計額をいいます。

なお、建物の取得費は、所有期間中の減価償却費相当額を差し引いて計算します。

取得費の例

• 不動産の購入代金や建築代金
• 取得時の仲介手数料
• 古屋付土地購入時の立退料、解体費用
• 不動産を購入したときの登録免許税や登記費用、不動産取得税など
• 土地購入後の改良費や造成費、測量費
• 借入金の利子
• 所有権などを確保するために要した訴訟費用　など

相続財産を一定期間に譲渡した場合

相続財産を相続後3年10か月以内に譲渡した場合は、譲渡資産に掛かる相続税のうち一定の額を取得費に加算できる特例があります。

取得費が分からない場合

売った土地建物が先祖伝来のものであるとか、買い入れた時期が古いなど、取得費が分からない場合には、売った金額の5パーセント相当額を取得費とすることができます。

また、実際の取得費が売った金額の5パーセント相当額を下回る場合も、売った金額の5パーセント相当額を取得費とすることができます。

計算式
収入金額×5％＝取得費（概算取得費）

例えば、土地建物を3,000万円で売った場合、3,000万円×5％で概算取得費は150万円になります。

譲渡費用

譲渡費用とは、不動産を売却するために支出した費用のこと。

譲渡費用の例

• 土地や建物を売るために支払った仲介手数料
• 印紙税で売主が負担したもの
• 貸家を売るため、借家人に家屋を明け渡してもらうときに支払う立退料
• 土地などを売るためにその上の建物を取り壊したときの取壊し費用とその建物の損失額
• 借地権を売るときに地主の承諾をもらうために支払った名義書換料　など

節税できる控除など

控除は一定の要件を満たす場合に適用されます。適切に活用できれば節税できます！

まず、土地や建物を譲渡した場合の代表的な特別控除をご紹介します。

マイホーム（居住用財産）を譲渡した場合 ⇒3,000万円

この控除は、所有期間に関係なく譲渡所得から最高3,000万円を控除することができる特例です。

こちらの「家を売る前に知っておきたい！3000万円控除を最大限に活用する方法」では、「3000万円特別控除」の具体的な内容から、受けるための条件や必要書類、申請方法について詳しく解説しています。さらに、控除を受ける際の注意点もご紹介していますのでよかったらご参考にして下さい。

その他

• 収用等により土地建物を譲渡した場合 ⇒ 5,000万円
• 被相続人の居住用財産（空き家）を譲渡した場合 ⇒ 3,000万円
• 特定土地区画整理事業等のために土地等を譲渡した場合 ⇒ 2,000万円
• 特定住宅地造成事業等のために土地等を譲渡した場合 ⇒ 1,500万円
• 平成21年及び平成22年に取得した土地等を譲渡した場合 ⇒1,000万円
• 農地保有の合理化等のために農地等を譲渡した場合 ⇒ 800万円
• 低未利用土地等を譲渡した場合 ⇒ 100万円　など

詳しい要件や内容は国税庁のHPをご確認下さい。

その他のお得な特例もご紹介します。

買換え特例

所有期間10年超のマイホームを買い替えた場合の譲渡所得税を軽減できます。住宅ローン控除やその他の譲渡所得の特例とは選択適用になります。

買換えの損失の繰越控除

購入時に比べて値下がりしたマイホームを売却した場合の譲渡損を3年間繰り越して控除できます。また、住宅ローン控除と併用可能で、その他の譲渡所得の特例とは選択適用になります。

譲渡損失の繰越控除

買換えを前提としないでマイホームを売却した場合でもオーバーローン部分の譲渡損失は3年間繰り越して控除できます。また、住宅ローン控除と併用可能で、その他の譲渡所得とは選択適用になります。

税額

土地や建物を売ったときの譲渡所得は、所有期間によって長期譲渡所得と短期譲渡所得に分かれ税金の計算を行ないます。それぞれの税額は下記のようになります。

長期譲渡所得
譲渡した年の1月1日において所有期間が5年を超えるもの

所得税15.315％　住民税5％

短期譲渡所得
譲渡した年の1月1日において所有期間が5年以下のもの

所得税30.63％　住民税9％

※平成25年から令和19年までは、復興特別所得税として各年分の基準所得税額の2.1パーセントを所得税と併せて申告・納付することになります。

長期譲渡所得の軽減税率の特例

所有期間10年超のマイホームを売却した場合は、3000万円控除後の譲渡所得に軽減税率を適用できます。この軽減税率は住宅ローン控除やその他の譲渡所得の特例とは選択適用になり3000万円控除のみ併用可能です。

検討をすすめるために

譲渡所得税の計算には、不動産の売却金額の正確な予想が必須です。

この予想ができることで、不動産売却における税金の対策が可能になります。

そのため、不動産の価値を正確に把握することが売却戦略を考える上で非常に重要です。

このような検討段階で特に有効なのが、最新のテクノロジーを活用した「AI査定」です。

AI査定では、不動産の詳細なデータと市場動向を分析し、正確で迅速な価値査定を提供します。

これにより、売却価格のより正確な予測が可能となり、それに基づいて譲渡所得税の計算や節税対策を行うことができます。

AI査定を利用するメリットは正確性とスピードにあります。

従来の査定方法に比べ、迅速にデータを処理し、市場の最新の動向に基づいた評価を行うことが可能です。

これにより、不動産の売却価格に関する不確実性を減らし、売却計画をより効果的に進めることができます。

ぜひこの機会に当社のAI査定サービスをご利用ください。

私たちの先進的なAI技術が、あなたの不動産売却をサポートし、最適な売却戦略を立てるための重要な一歩となるでしょう。今すぐAI査定を試して、不動産売却の新たな可能性を探りましょう。

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まとめ　

いかがだったでしょうか？

この記事を通じて、譲渡所得税に関する基本的な知識や計算方法、さらには節税のための特例について詳しく解説しました。

これらの情報を理解することで、自宅などの不動産を売却する際の不安を軽減し、より安心して進めることができます。

特に、自宅売却を検討している段階では、譲渡所得税の基本を把握しておくことが重要ですので参考にして頂ければ幸いです。

その一方で、

譲渡価格の予想のためにAI査定もおすすめしましたが、注意点が存在します。

AI査定は物理的に物件を見るわけではなく、市場データに基づいて相場金額を算出します。特に築浅のマンションなどの情報がインターネット上に少ない場合、査定の精度が落ちる可能性があります。

また、実際の販売価格は近隣の販売状況によって大きく変わることもあります。

このような理由から、具体的に売却を考えはじめた場合は、不動産会社への相談が推奨されます。

しかし、初期段階での売却価格の見積もりとして、または売却計画の策定における参考情報として、AI査定は非常に有効です。

今すぐAI査定を試し、不動産売却の第一歩を踏み出しましょう。

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