安心の不動産売却！媒介契約の種類と特徴

はじめての不動産売却で多くの疑問や不安を抱えていませんか？

どの媒介契約が適しているのか？

各媒介契約の特徴やメリットは？

この記事では、

売主目線で、媒介契約について解説します。

この記事でわかることは、

媒介契約の種類とその特徴

選び方と注意点について

不動産会社と媒介契約をすることは重要なステップの1つです。

この記事が、皆様の不動産売却がより安心で、より成功する過程となる手助けになれば幸いです。

このブログでは自宅などの不動産をどうしようかと情報収集している方に対して、
事前に知っておきたい不動産売却の基礎知識や優遇制度の具体的な内容、受けるための条件や必要書類、不動産相場のリアルな流れなどについて詳しく解説しています。
また、検討を一歩すすめるために、今から出来るおすすめの方法もご紹介しています。

この記事を書いているイシトチ不動産代表の小川は1000件以上の無料相談、多数の不動産取引に関わり、自分所有の不動産売却体験をもとに解説しています。

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この記事を、不動産売却の「情報整理」や一歩進めるための「ヒント」としてお役立てください。

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媒介契約とは？

不動産売却を検討する際、

多くの方は不動産会社に仲介を依頼することで売却をスムーズに進めます。

この時、

売主と不動産会社の間で結ばれる契約が「媒介契約」です。

媒介契約を結ぶことで、

売主は不動産会社に売却活動を依頼することができ、

不動産会社は売主の意向を尊重しながら、

適切な買主を見つける役割を果たします。

媒介契約の種類

媒介契約には3つの種類が存在し、

それぞれに異なる特徴や制約があります。

これらの契約形態は、売主のニーズや状況、希望するサービスレベルによって選ばれます。

一般媒介契約、専任媒介契約、そして専属専任媒介契約の3種類があり、

それぞれ売主と不動産会社の関係性や権利義務が異なります。

適切な媒介契約を選ぶことは、

不動産売却が成功するための重要なポイントです。

契約の種類によって、

売却活動の進行や報告の頻度、費用負担などが変わるため、売主様の希望や生活状況に最もマッチした契約を選ぶ必要があります。

• 専任媒介契約
• 専属専任媒介契約
• 一般媒介契約

順番に説明します。

専任媒介契約

• 契約できる不動産会社は1社のみ
• 売主が自分で買主を見つけた場合、直接取引できる
• 不動産流通機構（レインズ）に7日以内に登録する義務がある
• 販売活動の状況を14日に1回以上報告する義務がある
• 契約有効期間は3か月以内

専属専任媒介契約

• 契約できる不動産会社は1社のみ
• 売主は自分で買主を見つけても、依頼している不動産会社の仲介が必要
• 不動産流通機構（レインズ）に5日以内に登録する義務がある
• 販売活動の状況を7日に1回以上報告する義務がある
• 契約有効期限は３か月以内

一般媒介契約

• 同時に複数の不動産会社と契約できる
• 売主が自分で買主を見つけた場合、直接取引できる
• 不動産会社は、売主に販売活動状況を報告する義務がない
• 契約期間に定めはないが、行政指導に従い3か月が一般的

3種類の媒介契約の中で一番自由度が高い契約です。

不動産会社はレインズへの登録義務はありませんし売却活動などの報告義務もありません。

一般媒介契約には明示型と非明示型があります。

明示型
複数の不動産会社と媒介契約を締結した場合、どこの不動産仲介会社に売却の依頼をしているかを通知する義務があります。

非明示型
複数の不動産会社と媒介契約を締結した場合、どこの不動産仲介会社に売却の依頼をしているかを通知する義務はありません。

媒介契約は、「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の順で制限が厳しくなります。

各媒介契約のメリットとデメリット

続いて、それぞれの媒介契約のメリットとデメリットを確認しましょう。

専任媒介契約のメリット・デメリット

専任媒介契約は不動産会社に依頼しながら、自己発見取引もできる点が魅力です。

活動報告も義務づけられているため、売主は活動状況が分かりやすいです。

しかし、1社のみしか依頼できないため、依頼する不動産会社次第で売却金額や時期が左右される恐れもあります。

専属専任媒介契約のメリット・デメリット

専属専任媒介契約は、自己発見取引ができず1社のみに売却を一任するため、積極的な販売活動を期待できます。活動報告の頻度も高く、売主は活動状況を把握しやすいです。

一方、売主自身で買主を見つけても、依頼した不動産会社の仲介がないと売却できない点はデメリットといえます。

一般媒介契約のメリット・デメリット

一般媒介契約は、他の媒介契約と比べると制限が少なく、売主の自由度が高い点が魅力です。

複数の不動産会社と契約ができ、自己発見取引も可能のため幅広い買主に訴求できます。

一方、不動産会社は売主に活動報告の義務がなく、売主が活動状況を把握しにくい点はデメリットといえます。

不動産会社が競争した結果、より良い結果になるという印象を持ちますが、実際は不動産会社同士の競争はありませんので注意が必要です。

媒介契約の特徴を一覧図にしました！

どの媒介契約を選ぶべきか？

不動産売却において、

どの媒介契約を選ぶかは売却活動や売却期間に大きく影響します。

選定にあたって、売却物件の特性、期間、費用、そして不動産会社とのコミュニケーション頻度など多くの要因を慎重に比較・検討する必要があります。

一般媒介契約では、複数の不動産会社と契約でき、販売活動の自由度が高い反面、活動報告の義務がないため、進捗状況の確認が困難な場合があります。

対照的に、専任媒介契約や専属専任媒介契約は一社のみと契約するため、販売活動の進捗が把握しやすいですが、選択肢が限定されます。

専属専任媒介契約の場合、不動産会社は売主様に対し制限が多くなりますが、積極的な販売活動を展開します。

それでは、どんな場合にどんな媒介契約を選べばいいのでしょうか？

イシトチ不動産がおすすめする媒介契約

イシトチ不動産ではお客様の状況を考えながら以下の目安でご提案しています！

住み替え、相続、転勤の場合

任意売却の場合

人気物件の場合

順番に説明します。

住み替え、相続、転勤の場合

おすすめの媒介方法は専任媒介契約です。

今回の不動産売却だけでなく、今後の取引の流れを考えると同じ担当者さんですすめることが成功のカギになります。

例えば、

住み替えの場合は、売却だけでなく購入も同じ担当者さんに任せれば銀行のやり取りなど事前に対応できることが沢山あります。また、不動産の手数料の値引きも相談に乗ってくれる会社も多いですし、事前に相談しておけば節約することができるかもしれません。

相続の場合も売却だけでなく一貫した流れがあるので、お客様の事情が分かっている担当者さんにお話をしておけば取引もスムーズにいきます。

逆に、一般媒介でいろいろな業者さんとやりとりすることになると事情を１から説明するなど労力が大変です。

転勤の場合も販売物件から離れた場所から売主は関わる形になるので1人の担当者さんにお願いするほうが事情などの把握をしてくれていろいろ動いてくれますし、融通をしてくれることも多いです。
住み替え、相続、転勤の場合は専任媒介契約がおすすめです。

任意売却の場合

おすすめの媒介方法は専属専任媒介契約です。

専任媒介契約と一般媒介契約は自己取引が可能なため、売主が自分で取引の話を持ってくると任意売却の場合は進んでいる話も変わってしまう可能性があるからです。

任意売却の場合は不動産の販売前から銀行担当者やサービサーなどの担当者と密にやりとりをします。

様々な業者さんとの許可を取りながら慎重に進めていくため自己取引は難しいです。

任意売却の場合の媒介契約は専属専任媒介契約がおすすめです。

人気物件の場合

駅近、ショッピングモールなどの商業施設至近の物件などの人気物件を売却する場合は一般媒介契約がおすすめです。

なぜなら、価格を高くしても売ることができるからです。

人気物件は短期的に販売が終了するため、いろいろな業者さんが積極的に販売をしてくれます。

特に販売戦略も考えなくても売却が出来る可能性があるため、考えることなく良い条件で売却出来る可能性があります。

人気物件を売却する場合は一般媒介契約がおすすめです。

ただし、確定申告や引越後の相談などもしたいと考えているのであれば、売却中に担当者と信頼関係が作れる専任媒介か専属専任媒介にした方がいいです。

FAQ:良くある質問

媒介契約とは何ですか？

媒介契約は、売主と不動産業者の間で結ばれる契約のことで、売主が自身の不動産を業者に仲介してもらうための契約です。

媒介契約の種類は何がありますか？

主に三つの種類があります。それは、専属専任媒介契約、専属媒介契約、一般媒介契約です。

媒介契約を結ぶ際の注意点は？

契約期間や報告義務、業者の宣伝活動など、具体的な内容をしっかり確認し、自分の売却計画や希望に合った契約形態を選ぶことが大切です。

媒介契約の期間は決まっていますか？

一般的には3ヶ月が基準とされていますが、契約内容により異なる場合があります。

以上がよくある質問とその解答ですが、まだ解決しきれない疑問や不安があれば遠慮なくお知らせください。

当社はお客様一人ひとりの状況に合わせた最適な解決策をご提案いたします。お問い合わせは【お問い合わせページ】または、【無料相談】までお気軽に。

皆様からのご質問やご意見は、今後のサービス向上に役立てさせていただきますので、どうぞお寄せください。

よろしくお願いいたします。

まとめ

不動産売却に際して、3種類の媒介契約が存在します。

それぞれの契約形態には独特の特徴とメリット、デメリットが伴います。

一般媒介契約は複数の不動産会社との契約が可能である一方、専属専任媒介契約はその自由度に制約が伴いますが、どの契約より不動産会社の集中的なサポートが期待できるなど、利点もあります。

ただ、どの契約が最適かは一概には答えられません。

物件の性質や立地条件、売却を急ぐかどうか、そして不動産業者との信頼関係など、様々な要因を総合的に考慮する必要がありますので、この記事を参考に検討してみて下さい。

この記事を読んでくださった皆様へ

ブログを読んでいただき、ありがとうございました。

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