囲い込み相談から解決までの流れ！賢い不動産売却のポイント

不動産売却は、一生に一度の大きな決断かもしれません。

特に、自宅などの財産をどのように扱うかは、将来の生活に大きな影響を及ぼします。

情報収集段階で出会う「囲い込み」という問題は、多くの売却希望者が知らずに直面することがあります。

この記事では、

囲い込み相談からその問題を解決するまでのプロセスを解説し、さらに万が一囲い込みに遭遇しても、ご自身で対処できるおすすめの方法をご紹介します。

これから売却を検討している方々にとって、この情報は事前に知っておくべき重要な知識です。

この情報を知っておくことで、将来の不動産取引をより良いものにし、思わぬ落とし穴に落ちることなく、スムーズかつ有利に進めることができます。

この記事を参考にして、賢く不動産売却を考えるためのヒントをにしてください。

このブログでは自宅などの不動産をどうしようかと情報収集している方に対して、
事前に知っておきたい不動産売却の基礎知識や優遇制度の具体的な内容、受けるための条件や必要書類、不動産相場のリアルな流れなどについて詳しく解説しています。
また、検討を一歩すすめるために、今から出来るおすすめの方法もご紹介しています。

この記事を書いているイシトチ不動産代表の小川は1000件以上の無料相談、多数の不動産取引に関わり、自分所有の不動産売却体験をもとに解説しています。

不動産売却は「情報整理」と「適切な人」が重要です。よかったら、私の体験を元に書いた「不動産売却で後悔しないために！成功のカギはこれだ！」という記事も読んでみて下さい。

この記事を、不動産売却の「情報整理」や一歩進めるための「ヒント」としてお役立てください。

知り合いゼロ。7社の不動産会社から無視。騙されそうにもなりましたが、めげずに挑戦して売却成功！必ず皆さんの役に立つ情報です。是非読んで下さい！

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お客様からのご相談

コトのはじまりは、一本の電話でした。

A不動産と名乗る営業は、「手放すことを考えている不動産をお持ちではないですか」というような話をしてきました。

このような電話はよくかかってくるので、普段は相手にしないのですが営業のトークがあまりにも上手だったので、ひとまず話を聞くことにしたのです。

そしていろいろと話をしていくうちに、具体的な買主の顧客がいるというような話になり、専任媒介契約を結ぶことになりました。

専任媒介契約を結ぶ段階になり、営業はA不動産が出した物件の査定額というものを提示してきました。

そして、

「査定額は3200万円で、この金額が媒介契約書に記載する売り出し価格になる」と説明をしてきました。

「ただあくまでも、査定額を売り出し価格として記載しているだけで、この金額で売らなければいけないというわけではないし、売主様の希望額3650万円で話を進めていきます」と説明を受けました。

不動産業者が物件の査定額を出し、それを売主に提示するところまでは至って普通であると、私は認識していました。

しかし…

媒介契約書類に記載する売り出し価格となるという部分に違和感を覚えました。

なぜなら、

私は過去に不動産物件を仲介業者に頼んで売り出したことが1度あり、その時に契約書類に記載する売り出し価格について不動産業者から、

「販売価格については地域の相場を参考にしながら、お客様が自由に決めて大丈夫です」と説明を受けたことがあったからです。

しばらくすると営業はすでに物件を欲しがっている顧客がいるということで、3人ほどの顧客の具体的な話をしてきました。

しかし、それ以外の反響などの話は一切なく、このあたりから違和感が不信感になっていったのです。

さらには、

私の希望額3650万円で…と言っていた価格の件についても、

「買主が3400万円ならと言っている、査定額も3200万円であるし調整できないか」と、私の本来の希望額と売り出し価格のちょうど中間あたりの金額を提示してくるようになりました。

営業が抱えている特定の顧客に対し、単純に効率よくリーズナブルに物件を提供したいだけなのではないか、そして仲介手数料を双方からせしめるために、このようなやり方をしているのではないかと感じ始めました。

そこで、他の不動産屋さんに相談したほうがいいと思った私は相談に来たのです。

「囲い込み」の相談を受けて

相談を受けるとすぐに「囲い込み」が予想できました。

私はお客様の話を聞いてまず、レインズの登録を確認しました。

するとレインズに物件情報が登録されていませんでした。

私はこの旨をお客様に伝え、囲い込みが行われている可能性があること。そして専任媒介契約を締結している場合、レインズに登録をしていないのは違法であることをお話ししました。

レインズに登録をしていないということは違法であるだけでなく、世の中にお客様の物件が販売されているという事実が公表されていないということです。

つまり、

A不動産の営業が話している3名の顧客のみが、この物件を知っているだけです。

不動産取引では、不動産会社がレインズに登録することで、買主の候補者を増やす仕組みになっています。

買主の候補者を増やせば、高値で売却できる可能性も高まるのでレインズ登録は必須であることをご説明しました。

その後、お客様から要望があり、あらためて物件査定をすることにしました。

すると弊社で出した物件の査定額は3600万円と、A不動産が出した査定額よりも400万円ほど高い金額になりました。

あくまでも仮説ですが、A不動産は査定額をあえて低めに提出し、売り出し価格は査定額になるとウソをつき、安価な設定になっている物件を自身の顧客に流していたのかもしれません。

この話については憶測の域を出ませんので、お客様にはお伝えしませんでしたが、伝えるまでもなくお客様ご自身が感じとられているようでした。

レインズに物件情報が登録されていないこと。

それは違法であり、そのような行為をするA不動産は悪徳不動産業者であるということ。これがお客様にとって、1番の決定打になったようでした。

お客様がA不動産との契約を切りたいとおっしゃいましたので、私どもは履歴が残るやり取りの方法としてメールをお勧めし、契約解除の依頼をA不動産にするようにアドバイスを差し上げました。

お客様の話によると担当営業、そしてそのA不動産の代表者から契約解除の理由を聞かれたそうですが、「物件を売ること自体を見送ることにした」という理由で、契約解除の希望を伝えたそうです。

また契約解除がいつ完了するのかの確認と、完了したら連絡をメールでほしいという旨も伝えたとおっしゃっていました。

契約解除の確認が取れたあと、お客様の方からのご希望で弊社と専任媒介契約を結びました。

そして正規の方法、つまりレインズに登録して販売促進活動をスタートしました。築古のマンションではありましたが、ファミリー向けで十分な広さがあり、駅チカの大変魅力的な物件でしたので、驚くほど素早い反響がありました。

法人2社から購入希望の申し出が入り、そのうち1社から値引き交渉が入りましたが、もう1社の方は販売価格で購入したいとの申し出でした。

結果、値引きもなく売り出し価格として設定した金額通りで売買を成立することができました。

お客様には、A不動産が売り出し価格として設定した価格より400万円も高く売ることができて、とても喜んでいただけました。

対処できるおすすめの方法

不動産売却を考える際、「囲い込み」は避けなければならない重要な問題です。

囲い込みとは、不動産業者が物件を市場価格で売り出さずに意図的に保持し続ける行為を指します。

これに対抗するため、売主が自ら行動を起こすことが不可欠です。

まず、平成28年1月からレインズでは取引状況の登録制度と売却依頼主専用の確認画面が提供されています。

これにより、売主は自分の物件が市場にどのように登録されているかを直接確認できるようになりました。何かおかしいと感じたら、自分でこのシステムを利用して調査することが推奨されます。この透明性は、今までになかった消費者を守る強力な手段です。

次に、物件の適正価格を知るためにAI査定の活用が推奨されます。

AI査定は、大量の不動産データを分析して、迅速かつ正確に物件の市場価値を算出します。

これにより、業者が提示する価格が適切かどうかを自分で判断できるようになります。AI査定は物件の特性、周辺環境、市場の動向など、様々な要因を考慮して価値を見出します。

オンラインで簡単に利用できるため、不動産取引が初めての方でも、忙しい方でも容易にアクセスできます。

これから不動産を売却しようと考えている方にとって、自身の物件が適正に市場に出されているかを確認し、AI査定を用いてその価値を把握することは、囲い込みを防ぎ、適正価格での売却を実現するために非常に重要です。

ぜひ、この二つのステップを踏んで、囲い込みが疑われる不動産会社とのやりとりを有利に進めてください。

AI査定を今すぐ利用して、あなたの物件の正確な市場価値を知り、安心して不動産売却を進めましょう！

まとめ

いかがだったでしょうか？

この記事では、囲い込み相談からその問題を解決するまでのプロセスを解説し、さらに万が一囲い込みに遭遇しても、ご自身で対処できるおすすめの方法をご紹介しました。

この記事を通じて、囲い込みの問題に対する理解を深め、自分自身で対応策を講じることができるようになったことを願っています。

囲い込みに直面することなく、またはそのような状況になっても、適切に対処するためには、繰り返しますが自分の不動産の真の価値を知ることが不可欠です。

AI査定はその強力な手段となり得ます。

数クリックで簡単に利用でき、迅速かつ正確に不動産の市場価値を算出してくれます。

この先進的な技術を利用することで、業者の提示価格が適正であるかどうかを客観的に判断でき、囲い込みによる不当な低価格提示を防ぐことが可能になります。

不動産売却を成功させるためには、正しい情報と適切なツールを用いることが重要です。AI査定を活用して、あなたの貴重な不動産を適正な価格で売却しましょう。

今すぐAI査定を試して、安心かつ有利な不動産取引の第一歩を踏み出してください。

この記事を読んでくださった皆様へ

ブログを読んでいただき、ありがとうございました。

不動産売却は「情報整理」と「適切な人」が重要です。

お客様の不動産を「誠実」に「柔軟」に考えてくれる人がいれば、その不動産価値は大きく変わります。

不動産会社に知り合いがいなく、不動産知識があまりない方は、

まずは、自分の不動産情報を整理してみて下さい。

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私たちイシトチ不動産は、お客様にとって最良のパートナーを目指します。

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3つの約束

不動産の売却は、大切な資産を手放すだけでなく、複雑な手続きや多くの調整が手続きで必要です。これに伴うストレスをできるだけ軽減し、お客様が安心して売却活動を進められるよう、イシトチ不動産では「3つの約束」を掲げています。

1. 複雑な手続きはすべてお任せください

不動産売却には、書類の準備や各種行政手続きなど、専門的かつ煩雑な作業が必要です。これらをお客様自身で進めるのは、大きな負担になることがあります。

イシトチ不動産では、私たちが窓口となり、必要な書類の準備から行政手続きまで対応いたします。お客様には、最小限の負担で売却を進めていただけるよう、専門知識を活かしてしっかりサポートいたします。

2. 面倒なやり取りを代行します

売却活動では、購入希望者や金融機関との連絡・交渉が欠かせません。しかし、こうしたやり取りは多岐にわたり、時間も労力も必要です。

私たちは、購入希望者や金融機関とのやり取りをすべて代行し、スムーズな調整を行います。不動産売却を安心してお任せいただき、最終的な目標に向けてサポートしていきます。

3. スケジュールに柔軟に対応します

不動産売却はお客様ごとに状況が異なり、急ぎたい場合もあれば、じっくり検討したい場合もあります。イシトチ不動産では、お客様のペースに合わせてスケジュールを調整し、ストレスを感じることなく売却を進めていただけるよう努めています。

事前にしっかりと打ち合わせを行い、お客様のご希望や生活スタイルに合わせた進行計画を立てます。

不動産取引を成功させるためには、信頼できるパートナーの存在が不可欠です。私たちは、お客様一人ひとりの状況やご希望を丁寧に伺い、柔軟で的確な対応を行うことで、安心感をお届けします。取引や法律、市場動向の複雑な問題も、プロとして責任を持ってサポートします。お客様の信頼関係をもとに満足度の高い取引を目指します。不安や疑問があれば、ぜひ、ご相談ください。

自己紹介

設立当初、身内や知人からの相談がほとんどでしたが、「丁寧にこんな対応してもらえるなら」と喜ばれることが多く、それならと思い、相談の範囲を身内以外にも広げることにしました。

お客様一人ひとりの状況を整理しながら無料の売却査定から相続に関するアドバイスまで、全ての手続きを丁寧にサポートするよう心がけて仕事をしています。また、小さい会社ですので「個別対応」と「フットワークの速さ」が強みです。

不動産や相続に関して面倒な手続きを代行して欲しい、相談出来るパートナーを見つけたい方はイシトチ不動産にお問合せ下さい。

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