相続の名義変更で、一番大変なのは「手続き」じゃない…
一番大変なのは、「さあ、やろう」と思えるまでの時間です。
親が亡くなって、悲しみがまだ続いている。四十九日が終わって、少し落ち着いたと思ったら、今度は書類や手続きが待っている。「相続登記」「法定相続人」「遺産分割協議」など聞いたことのない言葉が並んで、どこから手をつければいいかわからなくなる。
それは、知識が足りないからじゃないんです。心が、まだそこに追いついていないだけです。
この記事は、そういう状態の方のために書きました。
難しいことは後でいい。まず「何を、いつまでに、どの順番でやればいいか」がわかるだけで、気持ちが少し楽になります。一緒に確認していきましょう。
そもそも名義変更とは？
不動産には必ず「所有者」が登録されています。その所有者の情報が記録されているのが「登記簿」です。
たとえば、父親が亡くなって実家を相続した場合、登記簿上の所有者はまだ亡くなった父親のままになっています。この登記簿上の所有者を「亡くなった父親」から「相続した自分」に変更する手続きが、不動産の名義変更です。
法律上の正式名称は「相続登記」といいます。
「相続登記」が必要なケース
- 父・母が亡くなり実家を相続
- 祖父・祖母の不動産を相続
- 配偶者が亡くなり自宅の名義が変わった
名義変更をしないとどうなる？
名義変更をしないまま放置すると、
- 不動産を売却できない
- 銀行ローンの担保にできない
- 10万円以下の過料が科される可能性がある（2024年4月から義務化）
「いつかやればいい」は危険です。
次の項目で申請期限を確認しましょう。
申請期限はいつまで
結論から言うと、相続を知った日から3年以内に名義変更（相続登記）をする必要があります。
2024年4月から義務化されました。これまで相続登記は「やってもやらなくてもいい」任意の手続きでしたが、2024年4月1日から法律上の義務になりました。
正当な理由なく期限を過ぎた場合、10万円以下の過料が科される可能性があります。
期限の一覧表
| 相続発生のタイミング | 申請期限 |
| 2024年4月1日以降に相続発生 | 相続を知った日から3年以内 |
| 2024年4月1日より前に相続発生（未登記） | 2027年3月31日まで |
特に注意が必要な方
- 昔に相続した不動産をそのまま放置している方
- 親が亡くなったがまだ名義変更をしていない方
- 祖父・祖母の代から名義変更をしていない方
2027年3月31日までに手続きをすれば過料は科されません。心当たりのある方は今すぐ確認しましょう。
「3年以内」でも早めに動く理由
- 相続人が増えると手続きが複雑になる（二次相続のリスク）
- 不動産の売却や活用ができなくなる
- 書類の取得に時間がかかることがある
期限があるからといって、ギリギリまで待つ必要はありません。早めに動くほど手続きがスムーズです。
しない場合のリスク
実は名義変更を放置すると、時間が経つほど手続きが複雑になり、取り返しのつかない問題に発展することがあります。具体的にどんなリスクがあるのか、一つひとつ確認しましょう。
過料（罰金）の対象になる
2024年4月から相続登記が義務化されました。正当な理由なく相続を知った日から3年以内に名義変更をしない場合、10万円以下の過料が科される可能性があります。2024年4月1日より前の相続でも2027年3月31日までに手続きをしないと過料の対象になります。「知らなかった」では済まされない時代になっています。
不動産の売却や担保設定ができない
名義変更をしていない不動産は、売却することができません。また、銀行ローンの担保として使うこともできないため、資金調達にも支障が出ます。実家を売りたいのに売れない、リフォームのローンが組めない、空き家のまま固定資産税だけ払い続けることになる、といった事態になりかねません。
以前、40代の息子さんから土地の相談でご連絡をいただいたことがあります。登記を調べると所有者がお祖父様のままになっていました。いつ相続したのか、ご本人もよくわからない。「そういうものだと思っていた」と。
売りたい気持ちはあった。でも名義変更が終わるまで、売却の話は一歩も前に進めない。その間にも、固定資産税の通知は毎年届いている。
もっと早く動けばよかった
名義変更は、やろうと思ったときにすぐできる手続きではありません。だからこそ、「売りたい」と思う前に、済ませておくのが一番です。
相続人が増えて収拾がつかなくなる
名義変更をしないまま放置していると、その間に新たな相続が発生することがあります。たとえば、父が亡くなり名義変更せずに放置している間に兄が亡くなると、兄の子どもも相続人になります。話し合いに関わる人数が増え、全員の同意が必要になり手続きが複雑化します。相続人が増えれば増えるほど、全員の同意を得るのが難しくなります。
一部の相続人の債権者に差し押さえられる
名義変更をしていない不動産は、他の相続人の債権者に差し押さえられるリスクがあります。たとえば兄弟で不動産を共同相続し名義変更せずに放置していた場合、兄弟の一人に借金があると、その人の持ち分が債権者に差し押さえられることがあります。自分には関係ないと思っていても、突然このような事態が起きることがあります。
認知症などで話し合いができなくなる
相続手続きには相続人全員の同意が必要です。しかし名義変更を放置している間に、相続人の一人が認知症になってしまうと、法律上有効な同意ができなくなります。遺産分割協議ができない、名義変更の手続きが止まる、成年後見人を立てる必要が出てくることもあります。高齢の相続人がいる場合は特に注意が必要です。
自治体による公売や収用の際に支障が出る
道路整備や区画整理など、自治体が土地を買い取る際に所有者が特定できないと手続きが止まります。名義変更がされていないと、自治体からの連絡が届かず、補償を受けられないケースもあります。補償金を受け取れない、手続きに多大な時間がかかる、最悪の場合土地が活用できなくなるといった問題が生じます。
名義変更を後回しにするほど、リスクは雪だるま式に増えていきます。「まだ大丈夫」ではなく、今すぐ現状を確認することをおすすめします。
相続した家の名義変更「相続登記」にかかる費用
名義変更（相続登記）にかかる費用は、大きく分けて「実費（必ずかかる国への税金など）」と「司法書士への報酬（依頼する場合）」の2つです。
自分で手続きする場合でも実費は必ずかかります。まずは全体像を把握しておきましょう。
実費（自分で行っても必ずかかる費用）
登録免許税
登録免許税とは、不動産の名義変更をする際に国に納める税金です。
計算式は「固定資産税評価額×0.4%」です。
たとえば固定資産税評価額が1,000万円の不動産であれば、登録免許税は4万円になります。固定資産税評価額は毎年届く固定資産税の納税通知書で確認できます。
書類取得費用
名義変更の手続きには、戸籍の全部事項証明書（戸籍謄本）や住民票など複数の書類が必要です。それぞれ取得するための費用がかかります。
戸籍謄本は1通450円、除籍謄本・改製原戸籍謄本は1通750円、住民票は金沢市の窓口交付では1通300円、コンビニ交付では200円です。相続人の人数や家族構成によって必要な書類の数が変わるため、費用は状況によって異なります。
司法書士への報酬（依頼する場合の相場）
基本報酬
司法書士に依頼する場合の報酬の相場は、5万円から15万円程度です。不動産の数や相続人の数、手続きの複雑さによって変わります。
実費と司法書士報酬を合わせた総費用の目安は以下のとおりです。
- シンプルなケース（不動産1件・相続人1人）の場合、総額7万円から15万円程度が目安です。
- 複雑なケース（不動産複数・相続人多数）の場合、総額20万円以上になることもあります。
費用を抑えるためのポイント
①固定資産税の納税通知書を確認する
登録免許税の計算に必要な固定資産税評価額は、毎年4月から6月頃に届く固定資産税の納税通知書に記載されています。事前に確認しておくと費用の目安が把握できます。
②免税措置を活用する
一定の条件を満たす場合、登録免許税が免除される制度があります。たとえば固定資産税評価額が100万円以下の土地については、登録免許税が免税になる場合があります。手続きの前に確認しておきましょう。
③書類を自分で集める
司法書士に依頼する場合でも、戸籍謄本や住民票などの書類を自分で集めることで、報酬を抑えられる場合があります。依頼前に司法書士に相談してみましょう。
費用は状況によって大きく変わります。まずは固定資産税の納税通知書を確認して、登録免許税の目安を把握することから始めましょう。不明な点はお気軽にご相談ください。
相続登記の必要書類
相続登記に必要な書類は、状況によって異なります。遺言書があるかどうか、相続人で話し合いをするかどうかによって準備するものが変わります。
最も一般的なのは、相続人全員で話し合って決める「遺産分割協議」のケースです。まずは全体像を把握しておきましょう。
どの場合でも共通して必要なもの
どのケースでも必ず必要になる書類は以下のとおりです。
被相続人（亡くなった方）の戸籍謄本一式
亡くなった方の出生から死亡までの戸籍謄本が必要です。複数の市区町村にまたがることが多く、取得に時間がかかる場合があります。早めに準備を始めることをおすすめします。
被相続人の住民票の除票（または戸籍の附票）
亡くなった方の最後の住所を証明するための書類です。登記簿上の住所と戸籍の本籍地を結びつけるために必要です。
相続人全員の戸籍謄本
法定相続人を確認するために、相続人全員分の戸籍謄本が必要です。
不動産を取得する人の住民票
名義変更後の登記簿に記載される住所を確認するために必要です。
固定資産評価証明書（最新年度のもの）
登録免許税の計算に使用します。市区町村の役所で取得できます。毎年4月1日以降に最新年度のものが取得できるようになります。
遺産分割協議（話し合い）で決める場合
相続人全員で話し合い、誰が不動産を取得するかを決める場合は、上記の共通書類に加えて以下の書類が必要です。
遺産分割協議書
相続人全員で話し合った結果をまとめた書類です。誰がどの財産を取得するかを明記します。相続人全員が署名・押印する必要があります。書式に決まりはありませんが、内容に不備があると手続きが止まることがあるため、司法書士に作成を依頼することをおすすめします。
相続人全員の印鑑証明書
遺産分割協議書に押印した実印が本物であることを証明するために必要です。発行から3ヶ月以内のものが有効とされる場合があります。
遺言書がある場合
亡くなった方が遺言書を残していた場合は、遺産分割協議書と印鑑証明書の代わりに以下の書類が必要です。
遺言書（原本）
遺言書には「公正証書遺言」と「自筆証書遺言」の2種類があります。自筆証書遺言の場合は、家庭裁判所での「検認」手続きが必要になる場合があります。ただし法務局に保管されている自筆証書遺言については検認不要です。
書類の収集は時間がかかることが多いため、早めに準備を始めることが大切です。どの書類が必要かわからない場合や、収集が難しい場合はお気軽にご相談ください。
知っておくと便利な制度
相続登記の手続きをスムーズに進めるために、知っておくと役立つ制度が3つあります。
戸籍集めが楽になる（広域交付制度）
これまで戸籍謄本は本籍地がある市区町村の役所でしか取得できませんでした。亡くなった方が引っ越しを繰り返していた場合、複数の市区町村に請求する必要があり、時間と手間がかかっていました。
2024年3月から「広域交付制度」が始まり、本籍地に関わらず全国どこの市区町村の窓口でも戸籍謄本を取得できるようになりました。お住まいの近くの役所で一括して取得できるため、戸籍集めの負担が大幅に軽減されます。
ただし郵送やオンラインでの請求には対応していないため、窓口に直接出向く必要があります。
不動産の漏れを防ぐ（所有不動産記録証明制度）
「亡くなった親がどこに不動産を持っていたかわからない」というケースは少なくありません。不動産の漏れがあると、後から手続きが必要になり余計な手間がかかります。
2026年2月から「所有不動産記録証明制度」が始まりました。この制度を利用すると、全国の法務局で亡くなった方が所有していた不動産の一覧を証明書として取得できます。不動産の漏れを防ぐために非常に役立つ制度です。
相続手続きを始める前に、まずこの制度を使って不動産の全体像を把握しておくことをおすすめします。
住所・氏名変更の義務化（2026年4月から）
2026年4月1日から、不動産の所有者が引っ越しや結婚・離婚などで住所や氏名が変わった場合、変更日から2年以内に登記簿の情報を更新することが法律上の義務になりました。
これまでは任意の手続きでしたが、正当な理由なく放置した場合、5万円以下の過料が科される可能性があります。
相続登記（名義変更）と住所変更登記は別の手続きです。名義変更が完了した後も、住所や氏名が変わった場合は忘れずに変更登記をしましょう。
なお、2026年4月1日より前に住所が変わっていた場合も対象になります。猶予期間は2028年3月31日までです。心当たりのある方は早めに確認してください。
相続した家の名義変更の手続き方法
相続登記（名義変更）の手続きは、大きく分けて「調査・書類収集」「書類作成」「申請」の3ステップです。
一つひとつ順番に進めていけば難しくありません。まずは全体の流れを把握しましょう。
一般的な「遺産分割協議」で決める場合の流れ
ステップ1：事前調査と書類の収集
不動産の特定
まず相続する不動産がどこにあるか、どんな不動産かを確認します。登記簿謄本（登記事項証明書）を法務局またはオンラインで取得して、不動産の詳細を確認しましょう。亡くなった方が複数の不動産を持っていた場合は、所有不動産記録証明制度を活用すると漏れを防げます。
戸籍の収集
亡くなった方の出生から死亡までの戸籍謄本一式と、相続人全員の戸籍謄本を収集します。広域交付制度を利用すると、全国どこの役所でも取得できるため便利です。
評価額の確認
固定資産税評価証明書を取得して、登録免許税の計算に必要な固定資産税評価額を確認します。毎年届く固定資産税の納税通知書でも確認できます。
ステップ2：遺産分割協議書の作成と押印
協議書の作成
相続人全員で話し合い、誰が不動産を取得するかを決めます。その結果をまとめた遺産分割協議書を作成します。内容に不備があると手続きが止まるため、司法書士に作成を依頼することをおすすめします。
署名・実印の押印
作成した遺産分割協議書に相続人全員が署名し、実印を押印します。一人でも欠けると手続きが進められないため、早めに全員に連絡して署名をもらいましょう。
印鑑証明書の準備
実印が本物であることを証明するために、相続人全員の印鑑証明書を準備します。発行から3ヶ月以内のものが有効とされる場合があります。
ステップ3：登記申請書の作成と提出
申請書の作成
法務局所定の登記申請書を作成します。記載内容に誤りがあると補正や却下になることがあるため、司法書士に依頼することをおすすめします。
管轄の法務局へ提出
申請書と必要書類をまとめて、不動産の所在地を管轄する法務局に提出します。提出方法は3つあります。
窓口提出は法務局に直接持参する方法です。その場で内容を確認してもらえるため、不備があればすぐに対応できます。
郵送は必要書類を書留で郵送する方法です。遠方の方や窓口に行けない方に便利です。
オンライン申請は法務局のオンラインシステムを使って申請する方法です。電子署名が必要なため、事前に準備が必要です。
登録免許税の納付
申請と同時に登録免許税を納付します。固定資産税評価額×0.4%が税額です。収入印紙で納付するか、オンライン申請の場合は電子納付も可能です。
手続き完了までの期間
書類収集・作成には2週間から1ヶ月程度かかることが多いです。戸籍謄本の収集に時間がかかる場合があるため、早めに取りかかることをおすすめします。
法務局の審査には10日から14日程度かかります。混雑している時期はさらに時間がかかることがあります。審査が完了すると、登記識別情報通知（権利証）と登記完了証が交付されます。大切に保管してください。
手続き全体では早くて1ヶ月、書類収集に手間取る場合は2ヶ月以上かかることもあります。早めに動き出すことが大切です。
手続きが複雑な場合や、書類収集が難しい場合はお気軽にご相談ください。
もし、亡くなった方が「他にも土地を持っていないか不安」という場合は、2026年2月から本格運用されている「所有不動産記録証明制度」を利用してください。法務局で申請すれば、亡くなった方が全国に持っている不動産の一覧（リスト）を取得でき、名義変更の漏れ（義務違反）を防げます。
また、ご自身で相続登記される場合は、法務局の「登記相談予約」を利用することをお勧めします。事前に作成した書類に不備がないか、無料でチェックしてもらえます。住んでいる場所によって管轄が違います。
【不動産登記に関する相談】
金沢市、野々市市、白山市、かほく市等の方
金沢地方法務局本局 電話０７６－２９２－７８２７
小松市、加賀市、能美市の方
金沢地方法務局小松支局 電話０７６１－２２－６３０１
金沢地方法務局 管内法務局一覧参照（20260330）
不動産の名義変更（相続登記）の流れを６ステップで解説した記事もご参考ください。
相続した家の名義変更後
名義変更（相続登記）が完了すると、不動産を自分の名義で正式に管理できるようになります。名義変更後にできることを確認しておきましょう。
不動産の売却（現金化）
名義変更が完了すると、不動産を売却して現金化することができます。名義変更をしていない不動産は売却できないため、売却を考えている方はまず名義変更を済ませることが必要です。
実家を相続したものの、維持管理が難しい場合や、固定資産税の負担が重い場合は売却を検討する方も多くいらっしゃいます。売却のタイミングや方法についてはお気軽にご相談ください。
銀行融資の担保に設定できる
名義変更が完了した不動産は、銀行融資の担保として設定できるようになります。リフォームや新たな不動産購入のための資金調達に活用できます。名義変更前は担保設定ができないため、融資を検討している方は早めに手続きを進めましょう。
賃貸経営や有効活用
名義変更が完了すると、相続した不動産を賃貸物件として活用することができます。空き家のまま放置すると固定資産税の負担や管理コストがかかりますが、賃貸に出すことで収入を得ながら資産を有効活用できます。
賃貸経営以外にも、駐車場や倉庫として活用する方法もあります。どの活用方法が最適かは不動産の状況や立地によって異なります。まずは現状をご相談ください。
公的な補助金・助成金の申請
名義変更が完了すると、空き家の改修や解体に関する公的な補助金・助成金を申請できるようになります。自治体によっては空き家の活用や解体に対して補助金を用意しているところもあります。
石川県内の各市区町村でも補助金制度が設けられている場合があります。名義変更後に自治体の窓口やホームページで確認してみましょう。
国庫へ帰属させる（相続土地国庫帰属制度）
「相続した土地が不要だが、売れない」「管理が難しい」という場合は、相続土地国庫帰属制度を利用して国に土地を引き渡すことができます。
2023年4月から始まったこの制度は、相続や遺贈によって取得した土地を一定の要件を満たした場合に国庫に帰属させることができる制度です。
ただし利用には審査があり、すべての土地が対象になるわけではありません。建物が建っている土地や、境界が不明確な土地などは対象外になる場合があります。また申請には審査手数料と10年分の土地管理費相当額の負担金が必要です。
活用方法に迷っている場合や、土地の処分にお困りの場合はまずご相談ください。一緒に最善の方法を考えます。
次の世代へのスムーズな承継
これが最も重要かもしれません。ご自身の名義にしておくことで、将来あなたに万が一のことがあった際、お子様や配偶者が迷うことなく手続きを引き継げます。放置して相続人がネズミ算式に増えるリスク（数次相続）を完全に断ち切ることができます。
よくある質問（FAQ）
まとめ・今すぐやること
最後まで読んでくださって、ありがとうございます。
手続きのことが、少し整理できたでしょうか。
名義変更は、確かに面倒な手続きです。書類を集めて、法務局に申請して——やることは多い。でも、一番大変なのはそこじゃないとわたしは思っています。
一番大変なのは、大切な方を亡くした悲しみの中で、「さあ、動こう」と気持ちを切り替えること。それができただけで、十分です。
今日、一つだけやること
難しいことは後でいい。まず一つだけ。固定資産税の納税通知書を探してみてください。
毎年4月から6月頃に届く、あの封筒です。そこに不動産の評価額が書いてあります。それを確認するだけで、費用の目安がわかります。「何から始めればいいか」の、最初の一歩です。
わからないことがあれば、ご連絡ください。
「こんなこと聞いていいのかな」と思うようなことでも、大丈夫です。相談したからといって、すぐに何かを決める必要はありません。まず話すだけで大丈夫です。