10万円の過料より、怖いことがあります…
相続登記を放置した場合に起きる本当のリスクは、罰金ではありません。「気づいたときには、もう手が打てない状態になっている」こと
これが、実際に相談を受けてきた中で感じる、最も深刻な問題です。
2024年4月から相続登記は義務化されました。正当な理由なく3年以内に登記しなければ、10万円以下の過料が科される可能性があります。
ただ、この記事で一番お伝えしたいのは、期限や罰則の話ではありません。「放置するとどうなるか」を具体的にイメージしてもらうことです。
「そのうちやろう」と思っているうちに、取り返しのつかない状況になるケースが増えています。この記事では、放置した場合に何が起きるのかを具体的にお伝えします。
執筆者（イシトチ不動産 小川）
石川県・金沢市を中心に不動産の名義変更（相続登記）をサポートしているイシトチ不動産の小川です。
私は、不動産の仕事を始めて間もない頃、お客様から「担当を変えてほしい」と言われたことがあります。
決済の段取りに必死で、事務的な手続きを優先してしまい、何千万円という取引を前に不安を抱えているお客様を、完全に置いてきぼりにしていました。
あの経験から、手続きよりも先に、情報整理をしてお客様の不安を取り除くことが、何よりも先だと気が付きました。
このサイトでは、不動産の名義変更（相続登記）について、お客様自身で情報整理できるような記事を書いています。
情報整理できれば不安もだいぶ無くなります。ぜひ、参考にしていただき、次の一歩を考えてみてください。
義務化前と後で、何が変わったのか？
2024年4月1日以前は、相続登記に法的な期限はありませんでした。「いつかやろう」と先送りしても、それ自体がペナルティの対象になることはなかったのです。
それが変わりました。
現在は、相続によって不動産を取得したことを知った日から3年以内に相続登記を申請することが義務付けられています。正当な理由なく期限を過ぎると、裁判所から10万円以下の過料が科される可能性があります。
さらに重要なのは、この義務化は過去の相続にも遡って適用されるという点です。10年前・20年前に発生した相続であっても、2024年4月1日時点でまだ登記していなければ、2027年3月31日までに手続きを完了させる必要があります。
そもそも、相続登記とは
相続登記とは、亡くなった方が所有していた不動産の名義を、相続人の名義に変更する手続きのことです。
不動産の所有者が変わった場合、その変更内容を法務局に申請して登記簿に記録します。この手続きが「相続登記」です。
登記簿とは、土地や建物の所在・面積・所有者などを記録した公的な帳簿です。法務局が管理しており、誰でも閲覧できます。
相続が発生しても、手続きをしない限り登記簿上の名義は自動的に変わりません。親が亡くなった後も、何もしなければ登記簿上の所有者は亡くなった親のままです。この状態が「未登記」であり、放置することで様々な問題が生じます。
放置すると起こる5つのリスク
過料の話だけが一人歩きしがちですが、実際には別のリスクのほうが深刻です。
①不動産が売れない、担保に入れられない
名義変更が完了していない不動産は、原則として売却できません。「実家を売って老後の資金にしたい」と思ったタイミングで、名義が亡くなった親のままだと気づいても、その時点から手続きを始めることになります。相続人が増えていれば、売却までにかかる時間はさらに延びます。
また、住宅ローンを組む際や、事業資金を借りる際に不動産を担保にしたい場合も、名義変更が済んでいないと手続きが進みません。
②相続人が増え続ける
登記をしないまま時間が経つと、相続人の誰かが亡くなります。そうなると、その方の相続人が新たに加わります。10年・20年放置した場合、最初は3人だった相続人が10人・15人になっていることも珍しくありません。
全員の署名・実印が必要な遺産分割協議は、人数が増えるほど難易度が上がります。
また、連絡が取れない相続人が出てくるため、相続人が増えれば増えるほど、疎遠な親族が混じってきます。住所がわからない、そもそも存在を知らなかった、という状況が生まれます。連絡が取れない相続人がいると、家庭裁判所への申し立てが必要になるケースもあります。
③一部の相続人の債権者に差し押さえられる
相続登記をしないまま放置していると、自分とは無関係のところで不動産が動くリスクもあります。
たとえば、兄弟3人で実家を相続したものの名義変更をしないまま数年が経ったとします。その間に兄弟の一人が借金を抱えた場合、債権者はその人の相続分を差し押さえることができます。自分が何も悪いことをしていなくても、気づいたときには見知らぬ第三者が不動産の一部の権利を持っている、という事態が起きます。
こうなると、不動産の売却はもちろん、今後の活用に向けた話し合いすら前に進まなくなります。「自分には関係ない」と思っていた問題が、ある日突然、自分の生活に直結する問題になるのが、このリスクの怖いところです。
④認知症・死亡で相続人が協議に参加できなくなる
相続人の中に高齢の方がいる場合、放置しているうちに認知症になるリスクがあります。認知症になった後は、成年後見人を選任しなければ遺産分割協議ができません。成年後見は一度始めると基本的に取り消せないため、家族全員の生活に影響を及ぼすことがあります。
⑤自治体による公売や収用の際に支障が出る
道路の拡張工事や区画整理など、自治体が土地を買い取る話が持ち上がったとき、名義変更が済んでいないと補償を受けられないケースがあります。
自治体は登記簿上の所有者に連絡を取ります。名義がすでに亡くなった方のままであれば、通知は届きません。気づいたときには手続きが進んでいた、補償の交渉に参加できなかった、という事態が起きます。
本来であれば受け取れたはずの補償金を受け取れない、あるいは手続きに多大な時間と費用がかかる。土地を持っているのに、その土地を巡る重要な決定から外されてしまう。名義変更を後回しにしたことで、こうした不利益を受けるのは、他でもない相続人自身です。
「正当な理由」があれば過料は免除されるのか？
法律上、正当な理由がある場合は過料の対象外とされています。ただし、認められる「正当な理由」は非常に限定的です。
具体的には、相続人が極めて多数で戸籍収集に時間がかかっている場合や、遺言の有効性を巡って裁判中である場合などが該当するとされています。
「忙しかった」「知らなかった」「費用が用意できなかった」は正当な理由として認められません。
参照：相続登記の申請義務化に関するQ＆A（法務省HP）（Q5）相続登記をしないことについて「正当な理由」があれば過料が科せられることはないとのことですが、どのような場合に「正当な理由」があると認められるのですか？（https://www.moj.go.jp/MINJI/minji05_00565.html・20260411）
過去の相続が未登記のまま、今からでも間に合うか？
間に合います。ただし、早ければ早いほど手続きはシンプルです。
放置期間が長いほど、取得しなければならない戸籍謄本の量が増え、協議に参加してもらう相続人の数が増え、手続きにかかる時間と費用が増えていきます。
「数十年前に亡くなった祖父の名義のままになっている」というご相談は、石川県内でも非常に多いです。そのような場合でも、手続きの道筋は必ずあります。一人で抱え込まず、まずは現状を話してみてください。
まとめ
私はもともと、ホテルマンでした。
仕事を始めたばかりの頃、決済の段取りを優先するあまり、お客様の気持ちに寄り添えなかったことがあります。「担当を変えてほしい」と言われて、はじめて気づきました。
情報より先に、その人が「今どういう状況にいるか」を一緒に整理することが大事なんだ、と。
そして、
「そのうちやろう」が通じない時代になりました。
放置することのリスクは、10万円以下の過料だけではありません。相続人が増え続ける、不動産が売れなくなる、補償を受けられなくなる。時間が経つほど、手続きの難易度は上がり、選べる選択肢は減っていきます。
相続登記の期限まとめ
| 状況 | 期限 |
| 2024年4月1日以降に発生した相続 | 相続を知った日から3年以内 |
| 2024年4月1日以降に発生した相続 | 相続を知った日から3年以内 |
まだ間に合います。ただし、動き出すなら早いほどシンプルに終わります。
「自分の家がどうなっているかわからない」という状態でも構いません。まず現状を話してみてください。状況を整理するところから一緒に始めます。
下記の記事もご参考ください。
「名義変更って何から始めればいいの？」 そんな方はまずこちらをご覧ください。 期限・費用・必要書類・手続き方法を 一つひとつわかりやすく解説しています。
※本記事では、不動産実務や相続に関する一般的な情報をわかりやすくご紹介していますが、税法や制度は改正されることがあり、実際の手続きや税金の取り扱いはケースによって異なります。実際に相続が発生した場合や、具体的な対応をご検討の際は、税理士・司法書士などの専門家にご相談いただくことをおすすめします。
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