あなたが不動産の売却を考えているなら、
最低限必要な知識は既に知っていますか？
すべてを不動産業者に任せてしまうと、
予期しない問題に遭遇する可能性があります。
成功するためのカギは何か、
ご存知ですか？
それは、
事前に不動産売却の基本知識をしっかりと理解しておくことです。
この記事では、
不動産売却の基本知識を明確に説明し、
あなたが売却の際に直面する可能性のある問題を未然に防ぐ知識を提供します。
このコラムを書いているイシトチ不動産の小川は1000件以上の無料コンサル（相談業務）、多数の不動産取引に関わり、売主の代理人として不動産会社との交渉も行った実績もあります。それらの経験をもとに説明します。
株式会社イシトチ不動産は石川県の金沢市、野々市市、白山市を中心に不動産や相続の相談を通してファイナンシャル設計とお客様のリスタートを全力でサポートしている不動産会社です。
私たちのサービスの流れは、「整理→計画→実行」です。
ただ単に不動産を売る、
買うだけでなく、
お客様の全体的なライフプランに対するファイナンシャルプランの提供です。
その一環として、不動産の売買に関するお手伝いをさせていただいています。
不動産売却の成功への必要な基礎知識
不動産売却の成功を目指すために、
以下の9つの基礎知識項目を押さえておくことが重要です。
これらは全てが重要で、
何か疑問が生じた際や特定の情報が必要となった時に役に立ちます。
- 流れ・期間
- 必要書類
- 相場
- 査定
- 費用
- 税金
- 売却方法
- 媒介契約
- 相談先
これらの項目は、不動産売却を検討しているあなたにとって、
一つひとつが価値ある情報源となります。
流れ・期間
売却のプロとして、
私たちはお客様が不動産売却の全体像をしっかりと理解していただくことを強く推奨します。
なぜなら、
それがスムーズな売却進行の鍵となるからです。
不動産売却は、
販売開始から最終的な引き渡しまで、
一般的に約3か月程度の期間を要するとされています。
ただし、これはあくまで目安で、
不動産の種類や市場状況、
買い手を見つけるまでの時間などにより変動します。
不動産売却のプロセスにおいては、
物件の価格設定や売却広告の作成、
契約手続きなど様々なステップが含まれます。
これらを円滑に進行するためには、計画性と時間管理が重要となります。
したがって、
余裕をもったスケジュール作りを心掛け、
突発的な事態や意外な遅延に対応できるよう準備しておくことが大切です。
目安になる期間は、
- STEP1～3 2～3週間
- STEP4～5 2～3か月
- STEP5～6 1か月ぐらい
これから自宅の売却を考えているお客様で「不動産売却の流れがいまいちわからないなぁ」という方は「流れを簡単に、注意点も一緒に解説【図解付】」のコラムを参考にして下さい。
必要書類
不動産売却にあたり、
多くの方が戸惑うのが必要書類の取得です。
複雑で難解な印象があるかもしれませんが、
一つ一つ理解し進めていくことで、
スムーズな売却へと繋がります。
すべての書類が必要なわけではありません。
売却予定の不動産の状況や売主の特性によって、
必要な書類は変わります。
ポイントは、
必要な書類をしっかりと把握し、段階を追って準備することが大切です。
プロの視点から言えば、
重要なのは、
「何のための書類なのか」を理解することです。
それぞれの書類が売却過程において果たす役割を知ることで、
あなた自身が売却を主導することが可能となります。
| 書類名 | 用途 |
| 登記簿謄本（登記事項証明書） | 所有者や権利関係の確認 |
| 売買契約書 | 売買金額の確認や確定申告の時に使用 |
| 重要事項証明書 | 対象不動産の用途地域や法律の制限などの把握 |
| 土地測量図（境界確認書） | 現況の土地の状況確認を確認 |
| 固定資産納税通知書 | 固定資産税の清算をするための確認書類 |
| 図面、設備の仕様書 | 建築した時と現況の違いを確認できます |
| 建築確認済書（検査済書） | 増築などの確認 |
| 設計図書（工事記録書） | 立面図、配置図など建築時の状況確認 |
| 管理規約・使用細則他 | マンション内のルールがわかります |
| 耐震診断報告書他 | 重要事項説明書の告知事項の1つです |
| パンフレット | 分譲時の物件概況や設備内容の確認 |
| 印鑑証明書 | 契約や決済時に使用 |
| 住民票 | 旧住所登記の場合は決済時に使います |
その他にも不動産売却の時に使う書類はあります。
詳しく知りたい方は、「不動産売却必要書類のコラム」をご覧ください。
このコラムでは売却のプロセスごとに必要書類をご案内しています。
また、
チェック表もありますのでぜひ参考にして下さい。
相場
日本の土地には5種類の価格が存在します。
これらを理解し、比較し、適用することで、
不動産売却の最適な価格を見つけ出すことができます。
1つは実勢価格で、
これは市場の取引価格です。
残りの4つは地価公示価格、都道府県地価、固定資産税路線価、相続税路線価で、
これらは公的機関が公表する価格です。
実勢価格を基に、
地価公示価格や都道府県地価を補足する形で相場を把握することが重要です。
現在はインターネットを活用してこれらの情報を簡単に取得することができます。
しかし、
ここで注意しなければならないのは、
相場と実際に販売する際の価格は異なる可能性があるという点です。
相場は市場全体の動向を反映したものですが、
販売価格は物件自体の特性や周囲の環境、
販売のタイミングなど、
より個別的な要素を考慮した価格になります。
販売価格を決めるときはこちらのコラム「【不動産売却】相場の調べ方、適正価格を考えるポイント」を参考にして下さい。
景気、近隣販売状況、物件自体の価値を考えて販売価格を考えることを説明しています。
このコラムでは最適なタイミングで売るための準備も解説しています。
さらに、
より正確でリアルタイムの相場を掴みたいと思っている方には、
我々の提供する無料AI査定サービスが非常に有益です。
このAI査定は最新のテクノロジーを用いて、
お客様の不動産の特性、周辺環境、市場の最新動向を考慮に入れて査定額を算出します。
これにより、
現在の不動産市場におけるあなたの物件の具体的な価値を即座に理解することができます。
このAI査定サービスは無料で提供しており、
手間も時間もかからずに利用できます。
シンプルな操作で短時間に不動産の相場額を取得でき、それがあなたの不動産売却の参考価格となります。
ぜひこの無料AI査定サービスをご活用ください。
査定
査定とは、販売を検討している不動産の市場価格、つまり売却可能な価格の予測を導き出す作業です。
気をつけるべき点は何でしょうか？
気を付けるポイントとして知っておいて欲しいことは、「不動産相場は相対的な価格であり、具体的な販売価格を設定するときは、近隣の取引価格を参考にして個別に判断しないといけない」ということです。
それ故、査定時には近隣の相場もチェックすることが大切です。
不動産査定には、
「AI査定（匿名査定）」、「机上査定（簡易査定）」、「訪問査定」の3つの方法があり、
それぞれに異なる特徴があります。
ただし、
不動産の売却を具体的に検討する際には、不動産の専門家との面談を含む「訪問査定」が必要となります。
査定の計算方法には、
「取引事例比較法」、「原価法」、「収益還元法」の3種類があります。
実際の不動産取引では「取引事例比較法」が最も頻繁に利用されます。
さらに詳しい査定のポイントや注意点については、我々が解説する別途のコンテンツをご参考にしてください。
ここでは、
査定前の準備方法や自己調査の方法、査定書の見方等を詳しく解説しています。
その他、
査定を受けるときのコツと注意点などはこちらのコラム「不動産査定の知識、手順、査定を受けるときのコツや注意点」をご参考にして下さい。
査定前の準備や自分での相場の調べ方、査定書のどこを見ればいいのかなど解説しています。
費用
不動産を売却する際には、
もちろん最終的な売却価格は重要な要素となります。
しかし、
その売却価格だけを見ていては見落とすことがあります。
それが、不動産売却に伴う「費用」です。
今回は一番大きな費用である仲介手数料についてご説明します。
不動産売却をサポートする不動産会社への報酬である仲介手数料は売却価格によって変動します。
200万円以下：取引物件価格（税抜）ｘ5%+消費税
200～400万円以下：取引物件価格（税抜）ｘ4％+消費税
401万円以上：取引物件価格（税抜）ｘ3％+消費税
例）3000万円の物件の場合
仲介手数料 約106万円（税込）
収入印紙代 1万円
司法書士報酬 抵当権抹消費用 約2万円
合計費用 約109万円
※住宅ローン返済手数料などお客様の事情によって費用額は変わります。また、上記の費用には譲渡所得税は含まれておりません。
こちらのコラム「不動産売却に必要な費用一覧と手数料などを安くするコツ」で、自宅の売却をするときの費用を解説していますので参考にして下さい。
一方、私たちイシトチ不動産ではお客様を支えるために、どんな物件でも仲介手数料が10％OFFとなるサービスをご提供しております。
先ほどの3000万円の物件であれば、仲介手数料は106万円から95万円（△11万円）になります。
さらに弊社では、
お客様への感謝の気持ちを込めて、
仲介手数料割引キャンペーンを実施しています。
このキャンペーンは、
最大で仲介手数料が50％引きとなる、
売却を検討されている方には大変魅力的な内容となっております。
しかしながら、
このお得なキャンペーンは弊社の営業状況の都合で不定期開催です。
機会を逃さないように、
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あなたの不動産売却をよりスムーズに、より利益を最大化するためのパートナーとして、
私たちは常に最良のサービスを提供することをお約束いたします。
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税金
売却をして、以下の算式で譲渡所得税が掛かるかを算出します。
譲渡益がでれば譲渡所得税が掛かります。
3,000万円特別控除の特例が適用される買い替えであれば、譲渡所得税はかかりませんが、相続された不動産の処分では特例が使えないので注意が必要です。
譲渡所得税
収入金額 – （ 取得費 ＋ 譲渡費用） – 特別控除額 ＝ 課税譲渡所得
税額 ＝ 課税譲渡所得 × 税率（所得税・住民税）
所有期間によって課税率が変わります
5年以下の土地・建物等 短期譲渡所得 39.63％
5年を超える土地・建物等 長期譲渡所得 20.315％
こちらのコラム「【はじめての不動産売却】売却後の税金と計算方法、節約法」では、不動産売却の税金概要や計算方法を具体的にシミュレーションして説明しています。また、節約方法の6つのポイントで解説していますので参考にして下さい。
売却方法
不動産会社に問い合わせする前にお客様自身で考えることがあります。
それは、自分に合った売却方法を選ぶことです。
売却方法には3種類あります。「仲介」「買取」「個人取引」です。
「仲介」
不動産業者を通じて購入希望者を見つけてもらいます。仲介の場合は買取に比べ高く売れますし、売主が希望する金額で売れる可能性が高いです。ただ、売却まで時間が掛かる可能性があり、悪質な不動産会社だと「囲い込み」の危険性があります。
「買取」
不動産会社などが直接買い取ってくれる方法です。買取金額は相場の6割〜7割ぐらいになってしまいますが、早く現金化したい、早く処分したいと思えば買取という方法を使えば迅速に売ることが可能です。
「個人取引」
不動産会社を通さず個人間での取引です。既に購入者が決まっているなど特に不動産業者が入る必要がない場合は自分で契約書を作り売買しても問題ありません。ただ、契約後の取決めが行われておらず引き渡し後にトラブルになる可能性もあります。
それぞれ特徴がありますので自分にあった方法を選んでください。また、自宅を売却するための手順と高く売るための準備を解説しているコラム「簡単に分かる不動産売却の始め方、高く売るための準備」も参考にして下さい。
媒介契約
媒介契約には3種類があります。それぞれの特徴はこちらのコラム「媒介契約とは？選び方と注意点を解説します！」よかったらご参照ください。
このコラムでは住み替え、相続、転勤、任意売却、人気物件の場合など売却のケース別にどの媒介契約を選べばいいか解説しています。
相談先
不動産売却を考えたときに何か疑問や問題がある場合はケース別で専門家に相談することをおすすめします。
最初は不動産会社に相談して、不動産会社で解決が難しい問題があれば各専門家を活用していくイメージです。
不動産会社の担当者は不動産以外の対処方法なども日頃から勉強している人を探すといいでしょう。
- 不動産売却など →不動産会社
- 不動産売却の税金や確定申告について →税理士
- 不動産の資産価値や鑑定について →不動産鑑定士
- 境界や面積などの測量について →土地家屋調査士
- 不動産の権利関係や相続登記、登記変更などの手続について →司法書士
- 不動産の売買契約や相続などをめぐるトラブルについて →弁護士
タイミング
自宅の売却を考える際、
多くの人が高値で売却できる最適なタイミングを探しています。
しかし、
それは一体いつなのでしょうか？
これは私自身、
自分の不動産を売却する際にも抱えた疑問で、
結果として様々なデータを調査することになりました。
特に参考にしたのが、
国土交通省が毎月公表している「不動産価格指数」です。
これは全国・ブロック別・都市圏別等の不動産価格の動向を約30万件の取引価格情報を元に指数化したもので、その動きから不動産売却の最適なタイミングを見極めることが可能です。
例えば、
この指数が上昇トレンドを示している時は、
販売価格の設定を強気で進めてもよいかもしれません。
また、
売出中の物件でも、
不動産会社から価格を下げるよう提案があったとしても、
現状の価格を維持する選択肢を持つことができます。
私のアドバイスは、
不動産売却における決定をする際には、
このような統計データを有効に活用することです。
それはあなたが主導権を握るための1つの手段であり、賢い売却のための武器となるでしょう。
自身の不動産売却を成功へと導く一助になれば幸いです。
コラム「【簡単】損はしたくない、家を売るタイミングの見極め方法」では、弊社が考える売却のタイミングを見極める基礎知識や家を売るべきタイミング、売るべきでないタイミングなど解説しています。
不動産会社選び
不動産を売却する際、
最も重要な要素の一つが選ぶ不動産会社です。
大手の不動産会社と地元の不動産会社、
それぞれには一長一短があります。
これらの違いを理解し、
自分にとって最適な選択をすることが売却成功の鍵を握るポイントとなります。
しかし、
その基準は何でしょうか？
どのように選んだら良いのでしょうか？
ここでは、
私が「不動産売却」の専門家として長年の経験を通じて得た知識を基に、
不動産会社選びのポイントについて詳しく解説します。
それぞれの不動産会社の特性、
それらが提供できるサービス、
そしてそれが売却価格や売却スピードにどのように影響を与えるかについて深堀りし、
皆さんが自身の状況に最適な不動産会社を選べるようにします。
- 大手か地元か
- 業種と得意分野
大手か地元か
大手の不動産会社と地元の地域密着型の不動産会社にはそれぞれ特徴があります。売却の仲介を行う不動産会社はたくさんありますので、各不動産会社のHPを見て比較して選ぶのが良いでしょう。
一般的には、大手の不動産会社に向いている人は、ネームバリューがある不動産会社だったら安心できると考えます。また、広いエリアも含めて不動産物件の対応をしてもらいたい人などは向いていると思います。
また、地元で地域密着型の不動産会社に向いている人は、取引終了後も何かあったときに相談をしたいと考えている人や住むエリアが定まっていて限定的なエリアで対応をしてほしい人だと思います。
今は小さい会社でもHPがあります。
「CMでよく見る会社だから」とか、「なんとなく知っている」などの理由で不動産会社を選ぶのはやめましょう。
詳しくは、大手と地元不動産会社のメリットとデメリットを説明したあとに不動産会社の選び方を説明しているコラム「初めての売却、大手と地元どっちを選ぶ？【比較表】」がありますので参考にして下さい。
業種と得意分野
どんな業者さんを選べばいいのか？
不動産取引では大きな金額が動きます。
クレーム産業と言われる不動産業でストレスなく進めるためにも業者選びは大切です。
ポイントは、その不動産会社の「得意分野」を見極めるです。
なぜなら、不動産会社の免許は1つです。その1つの免許で賃貸、売買、土地開発、投資など様々な営業が出来るからです。
例えば賃貸が得意な会社は不動産売却が得意ではありません。得意でないところに頼めば結果はよくありません。
自宅の売却を検討する場合は売買を専門に営業している不動産会社を選んで下さい。
その中でも売却を得意にしていて、問い合わせのレスポンスが良い会社がおすすめです。また、「囲い込み」をしない会社は当然ですが他社を利用した二次広告なども活用する会社が良いです。
取引の窓口になる担当者も見極める必要があります。
こちらのコラム「【徹底解説】売却をして分かった不動産会社の選び方」では、売却におすすめの不動産会社をまとめました。また選ぶ時の注意点と失敗した場合の対処方法も説明しています。
「囲い込み」については、「囲い込みの事前対策と対処方法を解説【簡単対処方法】」「囲い込みの相談事例【体験談】」のコラムを参考にして下さい。
売却理由
不動産の売却を考えるとき、
多くの人は売却価格や不動産会社選びに注目しますが、
実は「売却理由」も大きなポイントとなります。
なぜなら、
売却理由は売却価格や売却戦略、
さらには税金の問題にも直結するからです。
ですが、
その詳細をしっかりと把握している人は意外と少ないのが現状です。
ここでは、
不動産売却のプロとしての視点から、「住み替え」「相続」「転勤」など、具体的な売却理由別に気を付けるべきポイントを解説します。
住み替え
住み替えは、
売却理由の中でも一般的なケースですが、
決して簡単なケースとは言えません。
資産処分のみなどとは異なり、
売却と新居購入を同時並行で進めなければならないため、
スケジュール調整や交渉が難しくなる傾向があります。
ずばり、住み替えのポイントは情報整理と業者間の調整です。
特に住宅ローンの残債がある場合は注意が必要です。
全額返済しないと新居での住宅ローンが組めないため、
販売価格や引渡しタイミングなどの調整と銀行担当者との円滑な手続きが求められます。
さらに、
交渉窓口や調整役となる不動産担当者選びも重要。
信頼できるパートナーを見つけることで、
住み替えのプロセスは格段にスムーズになります。
こちらのコラムも参考にして下さい。
住み替えの売却理由に特有な課題を理解し、
それに適切に対応する方法をまずは知ってください。
その結果、皆さんはより効率的でスムーズな不動産売却を進めることができるでしょう。
相続
相続は一生のうちでそう何度も経験するものではありません。
そのため、
相続による不動産売却は、
特に手続きが複雑で難解に感じるかもしれません。
まず知っておくべきは、
被相続人が所有している不動産を売却するためには「登記」が必要だということです。
相続人に所有権を移転させるこの登記作業は、
通常の売却と比べて家族間の話し合いや手続きが必要となるケースが多いです。
しかし、
相続手続きに関しては、
一般の方にとって理解しにくい点も多々あります。
そのため、
専門家への相談が解決の早道となることが多いです。
一方で、
法務局などで無料相談を行っている場合もあり、
自分で調べながら手続きを進めることも可能です。
インターネット上の情報を活用し法務局での相談を組み合わせることで、
手続きをスムーズに進めることができます。
こちらのコラムでは、
相続手続きから不動産の処分までの流れを書きましたので参考にして下さい。
転勤
転勤の場合は移動しないといけない期限が決まっている場合が多く、急いで売却する傾向があります。
ただ、賃貸として貸し出すという選択肢もあります。売却をする場合はスケジュールを意識しましょう。
住宅ローンの関係から買取など短期売買が出来ない場合もあるので、焦らず冷静に判断をしたいものです。
現地で対応できない場合が多いので不動産会社がどこまで手続きなどをやってくれるのかなど見極めましょう。
転勤という状況は、
転居のためにしなければならない事項、
考慮すべき点など、
頭を悩ませる要素がたくさんあります。
そんな中で、
どのステップをどのように進めていけばよいのか、
どの点を特に気に留めておけばよいのかといった情報を整理し、
一連の流れを理解するのはなかなか難しいものです。
そこで、
そのような混乱や不安を少しでも和らげ、
また具体的な計画や頭の整理に役立てていただくため詳しく解説したコラムを作成しました。
このコラムでは、
賃貸として貸し出す選択肢があることから始まり、
スケジュール管理の重要性、
宅ローンが残っている場合の対処法、そ
して不動産会社選びのポイントなど、
具体的なガイドラインを提供します。
これらの情報を整理し、適切な行動を取ることで、スムーズな転勤生活への移行が可能になります。
このコラムを参考にして頂き転勤による生活の変化をスムーズに乗り越えていきましょう。
まとめ
いかがだったでしょうか？
このコラムでは、
不動産売却に必要な知識と手続きの流れを詳細に説明しています。
不動産売却は法律や税制、
地域の特性、
価格の決定など複雑な要素が絡むため、
適切な知識が必要となります。
その知識を持つことで、
安心して売却を進めることができ、より良い結果を得ることが可能になります。
また、
このコラムを通じて強調したいのは、
不動産売却は一人で行うものではなく、
信頼できるパートナーを見つけて共に進めることの重要性です。
専門家としての知識と経験を持つ不動産会社との強いパートナーシップは、
売却成功への鍵となります。
私たちイシトチ不動産では、
不動産売却に必要な知識を持ち、
また、
お客様の利益を最優先するよう、
ファイナンスについても含めて、
親身に相談に乗っています。
安心して任せられるパートナーを探している方は、
ぜひ一度、お気軽にご相談ください。
この記事を読んでくださった皆様へ
ブログを読んでいただき、ありがとうございました。
不動産売却は「情報整理」と「適切な人」が重要です。
お客様の不動産を「誠実」に「柔軟」に考えてくれる人がいれば、その不動産価値は大きく変わります。
不動産会社に知り合いがいなく、不動産知識があまりない方は、
まずは、自分の不動産情報を整理してみて下さい。
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不動産の「知らない」「見えない」をなくすために情報発信しています。
私たちイシトチ不動産は、お客様にとって最良のパートナーを目指します。
株式会社イシトチ不動産はどんな会社？
株式会社イシトチ不動産は石川県の金沢市、野々市市、白山市を中心に、不動産や相続の相談や取引きを通して、お客様にとって最良のパートナーになることを目標にしている会社です。
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- 新築建築→マンションの売却
- 新築建築→戸建の売却
- 中古戸建の売却→新築建築
- 土地購入→新築建築
- 土地造成→新築建築 など
- 住宅ローンの手続きサポート
- 個人情報調査のサポート
- 相続支援サービス
- 投資用マンションの仲介
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ご相談などあればまずは下記のリンクからお気軽にお問い合わせください。
※ご相談されてもご契約の義務は一切ありません。また、後日弊社から契約を迫ることも絶対ありません。
この記事の執筆者
プロフィール
株式会社イシトチ不動産代表取締役。石川県の不動産会社。元ホテルマン、日本ファイナンシャル協会のAFP認定講習をきっかけに不動産業者になる異色の経歴を持つ。1000件以上の無料コンサル（相談業務）、多数の不動産取引に関わり、売主の代理人として不動産会社との交渉も行った実績もあり。ファイナンシャルプランナーとして幅広い金融知識を習得し、相談〜決済までをオールマイティにこなすのが最大の強み。その他、マーケティングを駆使した売却プランの提案もおこなう。
不動産売却は「情報整理」と「適切な人」が重要ということを私自身の経験から学びました。不動産売却の成功体験の記事も読んでみて下さい！
知り合いゼロ。7社の不動産会社から無視。騙されそうにもなりましたが、めげずに挑戦して売却成功！必ず皆さんの役に立つ情報です。是非読んで下さい！
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