自宅などの不動産を将来、売却するかどうか悩んでいるあなたに、今抑えておくべき重要なポイントがあります。
それは「仲介手数料」です。
不動産売却を有利に進めるためには、仲介手数料の具体的な内容、計算方法、上限額、支払い時期、そして特に注意すべき点を事前に理解しておくことが不可欠です。
また、この手数料の負担を最小限に抑えるおすすめの考え方があることをご存じでしょうか？
この記事では、不動産売却を検討中の方が、まだ売るかどうか決めかねている今の段階で知っておくべき、仲介手数料に関する重要な情報と、その負担を軽減するための実用的なチェックポイントを詳しくご紹介します。
この情報を知ることで、将来的に不動産を売却する際、より良い判断ができるようになります。今後の計画に大きな差をもたらすこの知識は、検討段階の今からでも把握しておく価値があります。
この記事を書いているイシトチ不動産代表の小川は1000件以上の無料相談、多数の不動産取引に関わり、自分の不動産の売却体験をもとに解説しています。
プロフィール
元ホテルマンで現在はファイナンシャルプランナー兼不動産業者として活動している私は、日本ファイナンシャル協会のAFP認定講習をきっかけにこの道に進むことを決めました。ホテル業界での経験を活かし、顧客サービスの精神を不動産業界にも持ち込んでいます。これまで1000件以上の無料コンサルティングと数多くの不動産取引に関わり、幅広い金融知識と深い市場理解を習得しました。また私の父の死をきっかけに相続手続きの重要性を痛感し相続手続きの相談もおこなっています。
不動産売却は「情報整理」と「適切な人」が重要です。よかったら、私の体験を元に書いた「不動産売却で後悔しないために！成功のカギはこれだ！」という記事も読んでみて下さい。
知り合いゼロ。7社の不動産会社から無視。騙されそうにもなりましたが、めげずに挑戦して売却成功！必ず皆さんの役に立つ情報です。是非読んで下さい！
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株式会社イシトチ不動産は石川県の金沢市、野々市市、白山市を中心に、不動産や相続の相談を通して、お客様にとって最良のパートナーになることを目標にしている会社です。
売却時の仲介手数料とは
不動産を売却する際には、多くの方が「売るかどうかもわからない」という状態からスタートします。
そんな中で、売却を検討する上で避けて通れないのが「仲介手数料」に関する知識です。
仲介手数料とは、不動産売買契約が成立した際に、成功報酬として不動産会社に支払う費用のことを指します。この手数料は、不動産会社が売買契約の成立に至るまでの仲介業務に対する報酬であり、売買契約が成立しなければ支払う必要はありません。
また、仲介手数料の上限額は法律で決まっています。
仲介手数料に含まれるもの
不動産を売却する際、多くの売主が直面する疑問の一つが「あんなに高い仲介手数料には何が含まれているのか」ということです。
仲介手数料、または約定報酬、媒介報酬、媒介手数料とも呼ばれるこの費用は、不動産会社が売買契約の成立に至るまでに行う一連の営業活動に対する報酬です。
仲介手数料がカバーするサービスには、以下のようなものがあります。
- 調査費用
- チラシの作成
- 広告掲載費用
- 購入検討者への物件案内
- 不動産売却条件の交渉や契約手続き
- 業者斡旋費用
これらの活動は、売買契約の成立を目指す上で不可欠なものであり、不動産会社が提供する専門的なサービスと知識によって、売主の負担を大きく軽減します。仲介手数料を支払うことで、売主はこれらのサービスを受けることができ、不動産売却を効率的に進めることが可能になります。
また、不動産会社の人件費や会社運営費、企業広告なども仲介手数料に含まれています。
計算方法と上限額
法律で仲介手数料の上限は決められています。
仲介手数料の計算方法は原則的な計算方法と簡便法があります。一般的には簡便な方法を使いますが、まずは以下の原則的な方法で上限額を計算してみます。
200万円以下の部分 → 売買価格の5％＋消費税
200万円超400万円以下の部分 → 売買価格の4％＋消費税
400万円超の部分 → 売買価格の3％＋消費
例えば、1,400万円の物件の仲介手数料を算出するには、売買価格を3つに分解して計算します。※ここでは最後にまとめて消費税を課税します。
200万円以下の部分 →200万円×5％＝10万円
200万円を超えて400万円以下の部分 →200万円×4％＝8万円
400万円を超える部分 →1,000万円×3％＝30万円
（10万円＋8万円＋30万円）×1.1（消費税を課税）＝52.8万円
3つに分解してそれぞれ計算し、最後に合計した金額が仲介手数料の上限ということになります。
つまり、上限額は52.8万円になります。
この計算方法だと大変なのでどこの会社でも下記の簡単な計算式を利用する場合が多いです。
（売買価格×3％＋6万円）×1.1（消費税を課税）
例えば、売買価格が1,400万円の物件では、
（1,400万円×3％+6万円）×1.1＝52.8万円
同じ答えになりました！
ただし、この方法では、売買価格が400万円未満の場合は計算できないので注意が必要です。
仲介手数料の目安として下記の上限額（税込）をご参考にして下さい。
2,000万円の場合 ⇒ 72.6万円
3,000万円の場合 ⇒ 105.6万円
4,000万円の場合 ⇒ 138.6万円
5,000万円の場合 ⇒ 171.6万円
仲介手数料の報酬額の考え方が一部変わりました！
2018年1月1日から、「低廉な空家等の売買取引における媒介報酬額の特例」という新たな制度が施行されました。
この特例は、400万円以下の低価格な不動産の売買における仲介手数料の計算方法に関するものです。
具体的には、このような低廉な不動産の取引において、売主が不動産会社に支払う仲介手数料に調査費用を含めることができるようになり、その上限は18万円プラス消費税と定められました。
この制度の導入背景には、近年、社会問題となっている空き家問題の解決があります。
空き家の売却は、その性質上、通常の不動産売買と比較して、現地調査や交通費などの追加費用がかかりやすいものです。
しかし、これらの不動産の売買価格が低いため、不動産会社にとっては利益が薄く、仲介が難しい案件となりがちでした。この特例により、不動産会社は必要経費を考慮した上で、最大で18万円プラス消費税までの仲介手数料を売主に請求できるようになりました。
重要な点は、「400万円以下なら仲介手数料は一律で18万円」というわけではないということです。この特例は、あくまで低価格不動産の流通を促進し、空き家問題に対処するためのものであり、それぞれの取引における実際の費用を反映した柔軟な仲介手数料の設定を可能にするものです。
支払い時期と注意点
手数料の支払いタイミングは予想外の自己資金が必要になる場合があるため、売主にとっては注意したい重要なポイントとなります。
仲介手数料は、不動産取引が成功した際に発生する成功報酬であり、その支払いタイミングには大きく分けて二つの「考え方」があります。
契約時の支払い
不動産会社によっては、「契約を成功」と捉え、契約締結時に仲介手数料の一部または全額を支払う場合があります。
特に、大手不動産会社では契約時に手数料の半分を支払い、残りを決済時に支払う方法を取ることがあります。この場合、契約時には相当額の現金を用意しておく必要があります。
例えば、3,000万円の不動産取引における仲介手数料の上限額は105.6万円であり、契約時に約50万円の自己資金が必要となる場合があります。
決済時の支払い
一般的には、不動産取引の決済時に仲介手数料の全額を支払う方法が多く見られます。この方法の利点は、売却代金から直接仲介手数料を差し引くことができるため、特別な現金準備の必要がないことです。
契約時に仲介手数料を支払う場合、予想外の自己資金が必要になる可能性があります。査定時や媒介契約前に支払いタイミングや必要額を確認し、適切に準備をしておくことが重要です。不動産取引における仲介手数料の支払いは、気持ちよく不動産売却をするための重要な要素の一つです。適切な確認を怠らず、スムーズな取引を目指しましょう。
負担を抑えるおすすめの考え方
不動産の売却は人生で何度もあることではありません。
そのため、この大切な過程を順調に、そしてできるだけ負担を少なく進めたいと誰もが願います。特に、仲介手数料は不動産売買における大きな費用の一つであり、この部分のコストを抑えることができれば、売却による手取り額を大きく改善することが可能です。
仲介手数料は、不動産取引をスムーズに進めるため、専門知識を持つ不動産会社に支払う報酬のため、売買契約が個人間で直接行われた場合、この仲介手数料は発生しません。
ただし、金額交渉や売買契約書の作成など、不動産取引には専門的な知識と経験が必要であり、これらを個人で行うにはリスクが伴います。
第三者なしでの取引はトラブルのリスクを高め、結果的に大きな損失に繋がる可能性があります。
全体価格で考える
では、不動産売買における仲介手数料の負担をどのように抑え、かつリスクを避けることができるのでしょうか？
不動産売却を検討する際、多くの方が注目するのは、どうしても仲介手数料の額です。
しかし、賢明な売却戦略を立てるためには、仲介手数料だけでなく、取引全体を通じて発生する費用や戻ってくる金額を総合的に考えることが重要です。
売却においては、土地や戸建てなど不動産の種類に応じて様々な追加費用が発生する可能性があります。
たとえば、土地を売却する場合、正確な土地面積を確定するための測量費用が必要になります。また、更地での引渡しを条件とする契約では、既存の建物を解体するための費用が掛かります。
戸建てを売却する場合には、購入希望者や不動産会社から求められることが多いインスペクション（建物検査）の費用も考慮に入れる必要があります。
これらの費用は、一見すると売却における手出しと感じられますが、譲渡所得の計算上で費用として扱われるため、税金を軽減する効果も期待できます。
さらに、売却過程を通じて戻ってくるお金も見逃せません。
固定資産税は売却時に日割りで清算され、火災保険や地震保険は売却によって不要となった際に解約し、その際に返戻金を受け取ることができます。また、住宅ローンが残っている場合には、一括返済時に支払った保証料の返還も期待できます。
これらを踏まえると、仲介手数料をはじめとする直接的な費用だけでなく、追加費用や戻ってくる金額も含めた全体の金額で不動産売却を考えることが、より実質的な手取り額を増やし、賢明な売却戦略を立てる上での鍵となります。
不動産売却は、単に物件を手放す行為ではなく、総合的なファイナンシャルプランニングの一環として捉えることが大切です。
仲介手数料の安さだけで業者を選ぶ？
仲介手数料の安さだけを追求することが、本当に賢い選択なのでしょうか？
実は、このアプローチには大きな落とし穴があります。
仲介手数料は、不動産売却に伴う広告活動、売買手続き、そしてアフターフォローなど、不動産会社が提供するサービスの質を保証する重要な指標の一つです。
安さや無料を謳う業者を選んだ結果、これらの重要なサポートを十分に受けられないリスクが伴います。結果として、不動産を納得のいく条件で売却することが難しくなり得ます。
さらに、不動産会社が持つ宅建免許は多岐にわたる業務に対応しており、賃貸の管理や仲介、投資専門、再販業務など、その活動範囲は広大です。そのため、特に売却という専門性が高い業務においては、その分野に特化した経験と知識を持つ不動産会社を選ぶことが肝心です。
不動産会社選びは、売却成功のための最初のステップです。
また、売却がスムーズに進むよう、信頼できる担当者がいるかどうかも重要な判断基準です。
不動産売却は短期間で終わるものではなく、場合によっては長期戦を覚悟しなければならないこともあります。その間、常に相談できる信頼できるパートナーがいるかどうかは、非常に重要な要素です。
仲介手数料の安さだけでなく、総合的なサービスの質や信頼性、サポート体制を広い視野で見て選ぶことが、結果的に「高く売る」という最終目標を達成する上での最も賢明な戦略と言えるでしょう。
仲介手数料に関しては、無理な値引きを求めるよりも、各不動産会社さんの説明に耳を傾け納得できるかどうかがポイントになります。
イシトチ不動産では
株式会社イシトチ不動産では、お客様の大切な不動産売却をサポートするため、仲介手数料や関連費用について透明性を持って対応しています。
私たちは、査定時にお客様が疑問を抱えることのないよう、仲介手数料やそれに伴う費用に関して詳細にわたり説明を行っています。
仲介手数料には、不動産売却を成功に導くために必要な様々な費用が含まれます。
これには、物件の調査費用、チラシ作成、広告掲載費用、購入検討者への物件案内、売却条件の交渉や契約手続き、業者斡旋費用、そして不動産会社の人件費や会社運営費などがあります。
イシトチ不動産では、会社運営費や企業広告に関して、極限までコストを抑える企業努力をしています。
つまり、私たちは、一等地に高額な費用を掛けて店舗を構えたり、雑誌やテレビCMによる会社の認知度向上に多大な投資をする必要はないと考えています。
そのため、仲介手数料を必要な金額のみとし、お客様にとって最も効率的かつ経済的なサービスを提供することに注力しています。
さらに、土地売却や戸建て売却など、物件の種類によって必要となる手間や費用は異なります。また、住宅ローンが組まれていない場合には、金融機関との折衝が不要となるため、その分のコストも削減できます。私たちは、これらの個々のお客様の状況を踏まえ、必要な費用だけをお客様にご負担いただくようにしています。
ご興味を持たれた方は実例をご参考にして頂ければ幸いです。
3000万円の土地（上物有）で更地渡しの取引では、仲介手数料の上限額は96万円（税抜）ですが、解体業者手配なども含めて50万円（税抜）になり通常より46万円も安くなります。
5000万円の住み替えを目的とする取引では、仲介手数料の上限額は156万円（税抜）ですが、住宅ローンの手配なども含めて84万円（税抜）になり通常より72万円も安くなります。
4000万円の相続をきっかけとした資産売却の取引では、仲介手数料の上限額は126万円（税抜）ですが、相続手続きサポートなども含めて74万円（税抜）になり通常より52万円も安くなります。
イシトチ不動産では、お客様が安心して不動産売却を進められるよう、全ての過程で情報整理をおこない透明性とコストパフォーマンスを追求しています。つまり、事前にお客様に説明した上で納得いく報酬額ですすめております。
相談は無料ですのでお気軽にお問合せ下さい。ただし、知名度のある大きな会社が好きというブランド好きな方は弊社では難しいと思いますのでご注意ください。
まとめ
いかがだったでしょうか？
この記事では、不動産売却を有利に進めるために、仲介手数料の具体的な内容、計算方法、上限額、支払い時期、そして特に注意すべき点を解説しました。
また、この手数料の負担を最小限に抑えるおすすめの考え方もご説明しました。
不動産会社の仲介手数料を事前に知ることで、将来的に不動産を売却する際、より良い判断ができるようになります。
今後の計画に大きな差をもたらすこの知識は、検討段階の今からでも把握しておく価値があります！
この記事を読んでくださった皆様へ
ブログを読んでいただき、ありがとうございました。
不動産売却は「情報整理」と「適切な人」が重要です。
お客様の不動産を「誠実」に「柔軟」に考えてくれる人がいれば、その不動産価値は大きく変わります。
不動産会社に知り合いがいなく、不動産知識があまりない方は、
まずは、自分の不動産情報を整理してみて下さい。
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株式会社イシトチ不動産はどんな会社？
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この記事の執筆者
プロフィール
元ホテルマンで現在はファイナンシャルプランナー兼不動産業者として活動している私は、日本ファイナンシャル協会のAFP認定講習をきっかけにこの道に進むことを決めました。ホテル業界での経験を活かし、顧客サービスの精神を不動産業界にも持ち込んでいます。これまで1000件以上の無料コンサルティングと数多くの不動産取引に関わり、幅広い金融知識と深い市場理解を習得しました。また私の父の死をきっかけに相続手続きの重要性を痛感し相続手続きの相談もおこなっています。
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